ново

Кралски указ-закон 7/2019 от 1 март въвежда изменения в Закона за градски лизинг (LAU), които засягат жилищните договори, подписани от 6 март 2019 г. Дългосрочни договори със срок от 5 или 7 години (ако наемодателят е юридическо лице) или ограничаване на увеличението на наема до годишния ИПЦ са някои от промените.

The нов указ спешни мерки по отношение на отдаване под наем влиза в сила днес, 6 март. Стандартът трябва да бъде утвърден от Бюрото на Конгреса на депутатите в рамките на един месец. Ако не, валидността му ще намалее, както се случи с реформата от декември 2018 г., която беше в сила за договори, сключени между 19 декември 2018 г. и 23 януари 2019 г.. Казваме ви от какво се състоят новите модификации:

Условия за удължаване на договора: между 5 и 7 години

The период на удължаване задължително на договорите за наем на жилища преминава от 3 до 5 години. Ако наемодателят е юридическо лице, срокът се удължава до 7 години. Продължителността на договора по принцип е безплатна, но ако той бъде подписан за по-малко от 5 години, наемателят ще има право да го удължава всяка година до приключване на петгодишния договор или 7 години, когато лизингодателят е юридическо лице.

Аз също знам удължава периода на мълчаливо удължаване от 1 на 3 години. По този начин, в края на 5 години (или 7, ако наемодателят е юридическо лице), ако никоя от страните не съобщи навреме на другата, че иска да я прекрати, започва нов период с правото на наемателя да удължава всяка година договор до края на три години.

Внимание: краен срок за съобщаване на прекратяването на договора в края на първоначалните пет той също е разширен. The лизингодател Трябва да го общувате с 4 месеца предварително и наемател с 2.

Актуализацията на наема е ограничена до годишния CPI

Официално признава свободата на споразумение за определяне на начина за актуализиране на доходите всяка година. При липса на изрично споразумение наемът няма да бъде актуализиран. Във всеки случай, Увеличението на новия актуализиран наем ще бъде ограничено до годишния CPI на датата на всяка актуализация. С други думи, по време на срока на договора - и поне през пет или седем години от първоначалната продължителност - максималният лимит за актуализиране на наема се връща с ИПЦ.

Възстановяване на дома от необходимост, по-сложно

За да се избегне задължителното удължаване на договора след една година, тъй като наемодателят или близък роднина се нуждае от къщата, отсега се изисква това в договорът изрично включва необходимостта от обитаване на наетия дом преди изтичането на пет години.

Той трябва да е необходим (и по този начин да бъде записан), за да бъде разпределен за постоянно жилище за стопанин или негови роднини в първа степен на кръвно родство или чрез осиновяване или за вашия съпруг в случай на окончателно решение за раздяла, развод или анулиране на брак.

Правилото предвижда това извинение да не се използва за прекратяване на наем и за това се предвижда, ако е необходимо, наемодателят да съобщи за необходимостта възстановете къщата два месеца предварително, уточняващ причината. И са посочени причините за форсмажорни обстоятелства, които могат да оправдаят, че след като домът е бил освободен, три месеца по-късно той не е бил ефективно обитаван от наемодателя.

Ограничете се на допълнителни гаранции към поръчителя

Допълнителните гаранции са ограничени до гаранцията до максимум две месечни плащания, освен в случай на дългосрочни договори. Наемателят няма да трябва да плаща повече от три месечни наемни вноски като гаранции: законната гаранция от един месец (за наеми на жилища) плюс максимум две други месечни плащания като допълнителна гаранция.

От друга страна се установява, че ако наемодателят е юридическо лице, разходите за управление и формализация на недвижими имоти от договора ще тече отговарящ за наемодателя. Нищо не се казва за наемодателите на физически лица, въпреки че общият принцип урежда, че комисионната за агенция трябва да бъде платена от страната, която е сключила договора за нейните услуги.

В случай на продажба на къщата

Да се ​​запазят правата на наемателя на жилище над трети лица, които вече са регистрирали своето право не се изисква наемът да е бил вписан в поземления регистър, според изискванията до сега. Трябва да се отбележи, че много малко наематели на жилища са регистрирали това право в регистъра, тъй като това означава допълнителни разходи, които едва ли осигуряват защита за период от три години.

Има редица ситуации, в които законът сега иска да гарантира правото на наемателя да остане в дома за минималния период (пет или седем години, в зависимост от случая). По този начин, в случай на продажба на наетото жилище през първите пет години от договора (или седем, ако лизингодателят е юридическо лице), наемателят има право да продължи с наема до края на пет или седем години, съответно. През този период, купувачът ще бъде суброгиран в правата и задълженията на лизингодателя, дори ако в договора за наем беше договорено продажбата на дома да прекрати наема. Също така в случай на принудително отчуждаване на дома, произтичащо от възбрана или съдебно решение.

Ако наемателят е сключил договора за наем добросъвестно с лице, посочено като собственик на имота в Имотния регистър, или който се е оказал собственик по силата на състояние на нещата, чието създаване се дължи на истинския собственик, ще има право на престой за минималната продължителност (пет или седем години).

Процесите на изгонване трябва да имат социални услуги

В процеса на изселване на обичайното местопребиваване, наето за неплащане, съдът ще се свърже служебно със социалните служби съществуването на процедурата. Ако социалните служби информират съда, че засегнатото домакинство е в ситуация на социална или икономическа уязвимост, процесът ще бъде спрян за максимален период от един месец (три месеца, ако наемодателят е юридическо лице), докато бъдат приети необходимите мерки социалните услуги считат за подходящи.

Доходът не е ограничен, но може да се насърчи най-ниският

Очаква се в в рамките на 8 месеца а Държавен референтен индекс на цените за наем на жилища по квартали. Идеята е, че автономните общности и общини могат да използват тази препратка, за да дадат данъчен кредит на собствениците, които решат да наемат срещу наеми, по-ниски от пазарните. Ще бъде необходимо да се види как се формулира този индекс и как се регулира системата за стимулиране, за да „съдържа“ доходи.

Той дава сила общините да одобрят отстъпки в IBI до 95% в данъчната квота, за недвижими имоти, предназначени за „отдаване под наем на жилища с ограничен доход по законова норма.“ Общините също имат право да одобри доплащане до 50% в IBI за домове, които не са заети постоянно.

Неплащане на застраховка доход

В допълнение към проверката на платежоспособността на кандидата, тя може да бъде удобно за наемодателя наемете a неплащане на застраховка на наемкато този, който OCU предлага на своите партньори изгодни условия (Mutua Alquiler Confort, тел. 93 487 30 20).