През 2008 г. Испания страда от спукване на балона на корпуса че през това десетилетие набираше тежест в разгара на икономическия бум на страната. След това започва период на падащи цени и покупко-продажба на жилищния пазар, който по времето на началото на коронавирусната криза все още не се е възстановил на национално ниво.

продължи

Този спад на цените продължи 6 години, от първото тримесечие на 2008 г., когато таванът беше достигнат, до първото тримесечие на 2014 г., когато той достигна дъното. «Между моментите преди експлозията на балона на недвижимите имоти през 2008 г. и моментите преди възстановяването, средните цени на транзакциите са се увеличили от 2017 евро на квадратен метър до 1414 евро, губи 30% от стойността си », обяснява Антонио Рамудо, учен по данни в Brainsre.

В края на 2019 г., според Министерството на развитието, само 53% от загубената стойност са били възстановени по време на кризата повишаване на средната цена до 1734 евро на квадратен метър.

По отношение на броя на покупките, обема на сключените домове годишно той е нараснал от 952 805 до само 299 953 единици, което представлява a 68,5% катастрофа. Докато през 2019 г. с 567 753 регистрирани продажби, само 41% от броя на транзакциите, изпълнени по време на бума, беше възстановен.

Въпреки че пикът на обема на жилищните транзакции в Испания е настъпил през 2006 г., с почти един милион продадени жилища, максималната стойност на средната цена на транзакцията е достигната едва през първото тримесечие на 2008 г., когато възлиза на 2017 евро квадратни метра. "Това показва това преди цените да започнат да падат, те вече започнаха да се регистрират по-малко транзакции«, Подчертава ученият за данни в Brainsre.

По същия начин данните отразяват това минимумът на жилищните сделки записан след икономическата криза от 2008 г., дойде през 2013г, с 299 953 продадени бройки; докато стойността на тези транзакции продължи да намалява до 2014 г., когато през първото тримесечие беше достигната минималната стойност на средната цена на транзакцията, 1414 евро на квадратен метър, стойност, която не беше регистрирана от 2004 г.

Тоест, преди цените да започнат да растат, броят на регистрираните транзакции започна да се увеличава. „Увеличаването на търсенето води до първоначално увеличение на транзакциите и последващо покачване на цените и обратно, намаляването на търсенето води до по-малко регистрирани транзакции и последващо намаляване на цените“, обяснява Рамудо.

Мадрид и Страната на баските, най-скъпите

Регионите с по-скъп жилищен продукт също са тези, които са претърпели най-голям спад в абсолютната стойност. Следователно диапазонът между максималната цена през 2008 г. и 2009 г. и минималната цена, достигната след падането, беше по-голям. изток е случаят с Мадрид, Страната на баските или Каталуния.

По време на кризата, възникнала през 2008г, най-високите цени бяха в Страната на баските, но Мадрид имаше по-добро възстановяване и по този начин, според последните налични цени на транзакциите, общността в Мадрид е напред. От друга страна, Канарски и Балеарски острови -региони с най-високи цени след Мадрид и Страната на баските - показват по-малък диапазон между техния максимум и техния минимум, и в двата случая сегашната му цена вече надвишава максимума от кризата от 2008 г..

Къде цените паднаха най-много?

Автономните общности, регистрирали най-голям спад в цените, са Ла Риоха, Кастилия-Ла Манча, Арагон и Каталуния, с над 40% загуба на стойност при сделки с жилища. Докато Гуадалахара и Толедо бяха позиционирани като провинции, където цените пострадаха плюс тази криза, с катастрофи съответно от 54% и 53%. «Големите урбанизации на Гуадалахара, около коридора на Хенарес, и Сесеня (Толедо) станаха жертва на тези резки спадове на цените произведени от внезапна липса на търсене ", казва ученият по данни.

Автономните градове на Сеута, Мелила и Балеарските острови регистрираха по-умерен спад на цените, с 20% или по-малко загуба на стойност.

Андалусия беше полуостровната територия, която регистрира по-нисък спад на цените, само с 25% спад в сравнение с пика си през 2009 г.

Що се отнася до възстановяването, островите са тези, които са се възстановили най-добре благодарение на туризма, вторите домове и международните клиенти. И двете в Балеари както в Канарски острови, техен текущите цени са най-високите за всички времена.

От друга страна, Мадрид е полуостровът, където цените са се възстановили най-много, с почти 66% от възстановената стойност в сравнение с техните максимални цени. Андалусия е втората с най-високо възстановяване, с почти 49%. По този начин, Малага се издига като провинция на полуострова с по-добри резултати след падането, тъй като е възстановил 85% от стойността, загубена след кризата от 2008 г..

Продължителност на есента

За разлика от коронавирусната криза, пукнатината, която започна през 2008 г., достигна различни испански региони по различно време. Арагон беше първата общност, в която цените започнаха да падат, през третото тримесечие на 2007 г .; и Естремадура е последната, която претърпява спад, през второто тримесечие на 2011 г., почти четири години по-късно.

Сред регионите с най-голяма активност е Мадрид, където преди пазарът да започне да страда, тъй като през първото тримесечие на 2008 г. цените на жилищата започнаха да падат; През второто тримесечие на същата година последваха Каталуния и Страната на баските.

След Сеута и Мелила, Канарските острови бяха територията, на която започна възстановяването след кризата; тъй като през третото тримесечие на 2013 г. - след четири години и половина спад - цените им достигнаха дъното и започнаха да се покачват. В този контекст, Каталония и Валенсийската общност бяха тези, които първо започнаха да се издигат; тъй като през второто тримесечие на 2014 г. те вече показаха повишаване на цените.

Мадрид, от своя страна, започна да се възстановява едва през третото тримесечие на 2015 г., след почти осем години упадък, от 3045 евро на квадратен метър - регистриран в края на 2007 г. - до 2029 евро на квадратен метър през 2015 г. Естремадура, регион, който пострада по-късно, беше и тази, която започна възстановяването си по-късно, което започна едва през второто тримесечие на 2017 г., когато цените им спряха да падат и започнаха да растат.

Що се отнася до продължителността на кризата, от началото и до края на спада на цените също имаше значителна асиметрия между различните региони: от 4-те и половина години, през които падането на Канарските острови продължи до осемте години че в Арагон.

Най-високите цени бяха достигнати през 2008 г. в Мадрид и Страната на баските, над 3000 евро на квадратен метър. Тези два региона показват най-дългите спадове, тъй като спадът на цените - съответно 33% и 31% - отне седем години и половина, за да спре. От своя страна, Каталуния претърпял майор спад в цените, 43% от стойността, която те достигнаха през 2008 г., но беше по-бързо а на шестгодишна възраст вече беше ударил дъното. По отношение на провинциите има още по-забележими разлики, тъй като в Алава или Сарагоса падането е продължило 10 години, докато в Санта Круз де Тенерифе, Касерес или Хаен едва е продължило четири години.

Не е известно колко дълго ще продължи тази криза и има много показатели, които показват това региони, където коронавирусът ще направи най-икономическата вдлъбнатина са тези региони, най-зависими от туризма, особено в краткосрочен план. „Въпреки че е вярно, че ако опитът от кризата, започнала през 2008 г., разкрие нещо, то е това територии, които са били възстановени преди и по-добре, са важни туристически центрове като Балеарските острови, Канарските острови, Малага или Аликанте », обяснява Рамудо.

Цената в големите градове

Сред седемте общини с най-много население в Испания поведението след избухването на балона е относително подобно. Подчертава това Мадрид достигна максималната си средна стойност на транзакциите преди останалата част от Испания, през третото тримесечие на 2007 г .; докато средната стойност за Испания поставя този етап през първото тримесечие на 2008 г. На други места обаче той е достигнат по-късно: Валенсия, Мурсия и Севиля са достигнали своя връх в края на 2008 г., а връхът е достигнат в Малага до 2009.

От друга страна, минималната стойност е достигната между 2013 и 2014 г. в повечето територии и оттогава тя е оценена постоянно увеличение на цените в основните общини.

Силно увеличение на продажбите на новопостроени жилища

2007 и 2008 г. бяха периодът, в който в Испания бяха продадени повече новопостроени жилища, като бяха сключени 411 726 жилища. Тогава беше достигнат и пикът на новото строителство над общия брой регистрирани сделки. Между 2008 и 2009г, повече от 50% от регистрираните сделки за продажба са били за новопостроени жилища, процент, който постепенно намаляваше до кризата Covid-19, оставайки стабилен на около 10% от 2016 г. насам.

През 2016 г. новият строителен пазар достигна дъно с 46 927 регистрирани сделки, което представлява 11,5% от над 409 760 продадени домове. Оттогава броят на продадените новопостроени жилища леко се е увеличил, достигайки 56 195 операции, извършени през 2019 г.

Ако Мадрид и Барселона бяха отново на върха?

Посещавайки най-важните пазари, Мадрид и Барселона, се оценява това в град Барселона таванът беше достигнат в средата на 2019 г., с 4 162 евро на квадратен метър, а през последното тримесечие средните стойности на транзакциите паднаха до 4 131 евро на квадратен метър. В допълнение, обемът на сделките постепенно намалява през последните две регистрирани години, тъй като в достигнатия връх на цените през 2008 г. регистрираните сделки започват да намаляват две години по-рано.

От друга страна, стойности на транзакциите в Мадрид те също изглежда са достигнали своя връх независимо от здравната криза, тъй като стойностите, регистрирани през последното тримесечие на миналата година -3 362 евро на квадратен метър, са по-ниски от тези от предходното тримесечие и броят на регистрираните транзакции през 2019 г. намалява с 8% между 2018 и 2019 г.

Докато чакаме Министерството на благоустройството да публикува данните за първото тримесечие на 2020 г. и с оглед на съществуващите данни, «е възможно да се наблюдава леко свиване на стойностите на транзакциите в основните градски центрове, което би могло да има очаквано (последиците от кризата отделно) хипотетичен спад на цените или поне стабилизиране ", казва Рамудо.