Чуждестранните фондове поставят стотици милиони на масата за финансиране на придобиването на земя, единственият сегмент, в който банките все още не са отворили отново кредитния кран

фондовете

Публикувано 15.04.2018 05:15 Актуализирано

В най-лошия момент на кризата, в началото на 2012 г., мениджър на Банката на Испания - Хосе Мария Ролдан, настоящият президент на AEB - изправен пред тежка среща пред инвеститорите. Един от тях му каза, че земята в Испания струваше нула. - Ако е така, ще запазя всичко - отговори Ролдан.

Ако го беше направил, изпълнителният директор днес щеше да бъде милионер и същите фондове, които поставиха под съмнение балансите на банката, щяха да чукат на вратата му днес, за да купуват парцели или да финансират промоции.

Добрият момент на испанската икономика и възстановяването на недвижими имоти карат опортюнистичните фондове да търсят начини да се възползват от момента. Те купуват активи, недвижими имоти - Хабитат и Inmoglaciar са последните - и се опитват да запълнят празнината, оставена от банките във финансирането. Тук те са насочили поглед към земята, последният бастион, където субектите все още не са склонни да отпускат заеми.

"За проекта има банково финансиране, а понякога и за част от земята, но негъвкаво и ограничено до определени места и ниво на предварителна продажба. Нашата е гъвкава по обем, условия и условия", казва Луис Морено, Старши партньор в Ibero Capital Management, фирма, която току-що се е присъединила към фонда на Oak Hill Advisors да отпусне най-малко 400 милиона на промоутъра. Само след няколко седмици вече имат проекти на масата, които надвишават тази сума.

Видове инвеститори

„Банковото финансиране продължава практически да не съществува и се отпуска само в много ниски проценти в ситуации на големи предварителни продажби“, посочва Пабло Мендес, Национален директор на капиталовите пазари в Savills Aguirre Newman.

Примерът на Oak Hill е един от многото. Джулиан Лабара, Националният директор по корпоративни финанси в CBRE, обяснява различните видове инвеститори, които проявяват интерес към земята. Първата група се състои от фондове, които дават мостови заеми. Докато банките изискват „промоцията вече да има лицензи и ниво на предварителни продажби“, има средства, които финансират определени проекти, с „възвръщаемост от 14-15%“. И те излизат след 18-24 месеца, когато промоцията вече отговаря на изискванията на традиционните банки и бизнесменът изплаща заема си. Сред фондовете, активни в този сегмент, е Incus, Окендо и Авеню.

Средствата изискват възвръщаемост от 14-15% годишно за финансиране на земя

Други фондове са избрали да се свържат директно с испанските предприемачи: те влагат капитал за закупуване и разработване на земя, а мениджърите знанията. Има няколко случая: Самотна звезда с Нейнор; Castlelake с Ейдас; Цербер с Inmoglaciar; Bain Capital с местообитание; и Морган Стенли с Gestilar.

Друг по-скорошен подобен пример е партньорството между FS Capital -на Finsolutia- и Inmobiliaria Espacio, фирма от групата Villar Mir, за да стартира своя бизнес за строителство и продажба на къщи, като инвестира 400 милиона евро в закупуване на земя.

Петното се разпространява

Други фондове, които също се интересуват от земята, са тези, които се ангажират да финансират целия процес, като Oak Hill, и тези, които купуват портфейли от парцели от банки и Сареб, но за да ги препродадат, като Deutsche Bank и Блекстоун.

По местонахождение експертите се съгласяват, че финансирането е преминало от ограничаване до големи столици до все повече градове. "Разпространява се като петролна петна. Преди две години интересът беше ограничен до Мадрид, Барселона, Малага и Балеарските острови. Сега наблюдаваме операции по цялото крайбрежие, между другото в Севиля, Сарагоса и Памплона Това е въпрос на микроикономика ", казва Лабара от CBRE. „Тази година ще видим операции в градове като Билбао, Виго, Саламанка, Сарагоса или Мурсия, които напълно са влезли в инвестиционната цел на големи групи“, добавя Мендес от Savills.

Прогнозите предполагат, че петролната петна по фондовете ще продължи да се разпространява, докато банковата ликвидност заеме мястото си.