Много наематели вярват, че ако договорът им е за 11 месеца, те нямат право да останат в апартамента по-дълго, ако наемодателят не иска. Други смятат, че трябва да сключват нови договори за наем всяка година. Ами не, не е така. Договорът може да има продължителността, която желаете, 11 месеца, 13 месеца, 6 месеца ... няма значение, но докато това е обичайното местопребиваване на наемателя, той ще има право да остане в апартамента минимум от три години, ако изпълни всички свои задължения. И какво се случва, когато тези 11, 13 или 6 месеца свършат? Че договорът се удължава автоматично и задължително за наемодателя, без да прави нищо. И за да изясним концепциите и да се опитаме да сложим край на слуховете, ето отговорите на най-често срещаните въпроси за колко дълго наемателят може да остане в нает апартамент и кога наемодателят може да прекъсне наема на всички наеми, започнати от 6 юни 2013 г..
Наемателят и наемодателят могат да се договорят за продължителността, която искат за договора за наем на дома, но ако той е подписан за по-малко от три години, договорът автоматично се удължава ежегодно до минимум три години. Това означава, че наемателят може да остане в наетия апартамент минимум три години, ако изпълни всички свои задължения.
Ето какво казва Законът за градския лизинг от 1994 г. в своя член 9.1:
"Член 9. Минимален срок.
1. Продължителността на договора за наем ще бъде договорена свободно от страните. Ако това е по-малко от три години, към датата на изтичане на договора, той задължително ще бъде удължен за годишни срокове, докато лизингът достигне минимална продължителност от три години, освен ако лизингополучателят не заяви на лизингодателя, поне тридесет дни предварително датата на прекратяване на договора или на някое от удълженията, желанието ви да не го подновите.
Срокът ще започне да тече от датата на договора или от момента, в който имотът е предоставен на наемателя, ако това е по-късно. Доказателството за датата на предоставянето му трябва да съответства на лизингополучателя. "
Ако продължителността на договора за наем не е предвидена, разбира се, че договорът е за една година и той ще бъде автоматично удължен всеки път, когато една година е завършена до минимум три години.
Ето какво казва Законът за градския лизинг в своя член 9.2:
"Член 9. Минимален срок.
2. Наемите, за които продължителността не е предвидена или продължителността е неопределена, се считат за държани в продължение на една година, без да се засяга правото на годишно удължаване на лизингополучателя, в условията, произтичащи от предишния раздел. "
Ако подпишете 11-месечен договор за наем и искате да останете по-дълго в апартамента, нищо не се случва, вашият договор той автоматично се удължава за годишни срокове до минимум три години, както LAU казва в своя член 9.1, който включвам по-горе.
The наемодателят може да възстанови наетата къща след първата година под наем, ако се нуждае от къщата, за да живее там за него или за неговите роднини в първа степен на родство или чрез осиновяване или за съпруга си в случай на окончателно решение за раздяла, развод или анулиране на брака. Но ако искате да възстановите дома си по тази причина, трябва да кажете на наемателя два месеца предварително и след това трябва да го заемете, както сте посочили на наемателя си.
Ето какво казва в тази връзка Законът за градския лизинг в своя член 9.3:
"Член 9. Минимален срок.
3. Задължителното удължаване на договора няма да продължи, ако след изтичане на първата година от договора наемодателят информира наемателя, че се нуждае от наетия дом, за да го използва като постоянно жилище за себе си или своите близки в първата степен на кръвно родство или чрез осиновяване или за вашия съпруг в случай на окончателно съдебно решение за раздяла, развод или анулиране на брак. Гореспоменатото съобщение трябва да бъде изпратено до наемателя най-малко два месеца преди датата, на която ще е необходима къщата и наемателят ще бъде задължен да предаде наетия имот в рамките на посочения период, ако страните не постигнат различно споразумение.
Ако след три месеца от изтичане на договора или, когато е целесъобразно, ефективното изселване на дома, наемодателя или неговите роднини в първа степен на родство или чрез осиновяване или неговия съпруг в случаите на окончателно решение за раздяла, развод или анулиране на брака да бъде заето само по себе си, в зависимост от случая, наемателят може да избере, в рамките на тридесет дни, да бъде заменен в ползването и да се наслаждава на наетия дом за нов период до три години, като се зачита в останалото, съществуващите договорни условия по време на прекратяването, с компенсация за разходите, които изселването на дома би довело до момента на повторното обитаване, или ще бъдат компенсирани за сума, еквивалентна на едномесечно плащане за всяка година, която ще остане до да бъдат изпълнени до попълване на три, освен ако окупацията не се е състояла поради непреодолима сила. "
Когато тези първи 3 години наем са изпълнени наемодателят има право да прекрати договора, ако той уведоми един месец преди изтичането на тези три години. Наемателят, разбира се, може също да уведоми със същия аванс за намерението си да напусне къщата. „Известието“ всъщност е известие и трябва да бъде надеждно, за да покаже своите правни последици.
Ако нито една от страните не каже нищо, се прилага това, което 1994 LAU казва в член 10:
"Член 10. Удължаване на договора.
1. Ако датата на изтичане на договора или на някое от неговите удължения е изтекла след поне три години от срока на договора, никоя от страните не е уведомила другата, поне тридесет дни преди тази дата, за своето желание да не поднови го, договорът задължително ще бъде удължен за още една година.
2. След като договорът за наем бъде регистриран, правото на удължаване, установено в член 9, както и едногодишното удължаване, посочено в предишния раздел, ще бъде наложено по отношение на купувачи от трети страни, които отговарят на условията на чл. 34 от Закона за ипотеката.
3. Към разширения договор ще продължи да се прилага правният и конвенционален режим, на който той е бил обект. "
Ако след първите три години от наемането на дома и наемателят иска да продължи да наема къщата, тя ще продължи да работи с годишни удължения.
След като изминат първите шест месеца наем, наемателят може да напусне апартамента, когато пожелае, стига да уведоми наемодателя поне 30 дни предварително. Разбира се, договорът може да предвижда обезщетение, което наемателят трябва да поеме, ако напусне апартамента по-рано и това казва Законът за градски лизинг в своя член 11 в тази връзка:
"Член 11. Оттегляне на договора.
Лизингополучателят може да се откаже от договора за наем, след като изминат поне шест месеца, при условие че той го съобщи на лизингодателя поне тридесет дни предварително. Страните могат да се договорят в договора, че в случай на отказ наемателят трябва да компенсира лизингодателя със сума, еквивалентна на един месечен наем в сила за всяка година от договора, която остава да бъде изпълнена. Периодите от време, по-малко от една година, ще доведат до пропорционална част от обезщетението. "