2015 г. влезе в историята на недвижимите имоти за момента като най-добрата година както в общите инвестиции, така и в обема на операциите. 2016 г. беше добра, но не блестеше със същата интензивност. Инвестициите в недвижими имоти достигнаха близо 8 000 милиона евро, което е цифра по-ниска от над 9 000, постигнати година по-рано.

главен

Голямото разочарование за сектора е липсата на продукти. Така той признава Ориол Барачина, главен изпълнителен директор на Cushman & Wakefield в Испания, което показва, че "ако не е имало повече транзакции, това е, защото не е имало продукт и е необходимо много, за да се намери".

Barrachina се присъединява към консултантската фирма през 1997 г. и в момента ръководи екип от над 200 служители от различни бизнес области в цялата страна. Безпроблемна задача, особено след като Cushman & Wakefield се обединиха с DTZ през май 2015 г., създавайки една от най-големите консултантски агенции за недвижими имоти в света.

Отмина 2016 г., добра година за сектора на недвижимите имоти, въпреки светлините и сенките, които имаше поради Brexit, американските избори или годината без правителство в Испания. „В рамките на сектора всички виждахме, че светът продължава“, казва Барачина, за да добави това „Беше положителна година във всички области“. Не забравяйте, че нови оператори навлязоха на пазара на дребно и офиси и че нивата на усвояване се възстановиха в последния сектор както в Барселона, така и в Мадрид.

Те също са двата сектора, които са монополизирали повече инвестиции, защото "те са най-зрелите и най-големите", казва главният изпълнителен директор на консултантската компания, който подчертава, че това не се дължи на по-добра възвръщаемост. „Въпросът е за размера: в Мадрид или Барселона има 16 милиона м2 офиси и 900 000 м2 поглъщане, така че броят на„ играчите “е по-голям. От друга страна, логистичният пазар е по-сложен, изисква повече специализация и има по-малко качествен продукт. По тази причина възвръщаемостта е по-висока ”, подчертава той.

По негово мнение добрите логистични активи имат много малък риск, тъй като има много малко продукт и защото ако обитателят се провали, винаги ще има списък на чакащите. Дайте на градските съвети шамар по китката, защото те не разработват достатъчно логистични проекти.

Но жалбата може да бъде разширена до всички сектори на пазара на недвижими имоти. Barrachina съжалява за липсата на продукт на пазара, една от причините, поради която както инвестициите, така и количеството операции са паднали през 2016 г. в сравнение с 2015 г.. „Ако не е имало повече транзакции, това е, защото няма продукт и е трудно да се намери“.

И защо продуктът липсва? Според експерта се намираме в държава, която традиционно има малък оборот на недвижими имоти. „В тази страна има родова визия и Ако напуснете университета и не сте си купили квартира, вие сте никой в ​​живота. Ако имате инвестиционно призвание, защото имате пари, трябва да се научите да продавате и завъртате портфолиото си въз основа на стратегически проблеми, проблеми с местоположението и остаряването. ", подчертава той.

Друга причина, която отговаря на липсата на продукт, е „какво да правя с получените пари- коментира Барачина. Защото днес няма много алтернативи. Изпълнителният директор припомня, че Socimis са имали много активна роля за покупки и че за тази и 2018 г. "те ще намалят малко своята активност на покупки, за да имат компонент на продажбена дейност". Ще има обмен на роли.

Този недостиг на недвижими имоти означава, че няма опортюнистични активи. "Опортюнистичният пазар продължи много малко в Испания, отвъд продажбата на неплатени заеми, обезпечени с недвижими имоти ”, подчертава той. „Това, което може да има, са„ бедстващи “активи, тоест лош, остарял и лошо разположен актив“, добавя той.

Операциите по продажба на дългове от недвижими имоти от банки са имали важен пропуск в сектора. Но експертът гарантира, че трябва да видите активите, които подкрепят заемите, както и да знаете кога възстановените имоти могат да бъдат възстановени и къде точно се намират.

Предвид спешността на банките да губят тегло върху недвижимите имоти, тази година, по мнение на Barrachina, ще видим подем в активността отново.

Възвръщаемостта на всеки актив от недвижими имоти

Логистичният сектор обикновено е един от тези с най-добра възвръщаемост според Barrachina и е между 5 и 5,5%. В търговските помещения рентабилността варира между 3,75 и 4%; в търговските центрове и паркове доходността варира между 4 и 4,5%, въпреки че "има транзакции, които сочат към по-ниски нива", казва експертът. А на пазара на офиси възвръщаемостта е около 4 и 4,5% в първокласните райони, въпреки че също операциите са под тези проценти.