Консумация

  • Новият закон за кредитите за недвижими имоти влиза в сила тази неделя, 16 юни
  • Експертите са съгласни, че стандартът благоприятства прозрачността и защитата на клиентите
16 юни 2019 г. 06:00

Три години, два месеца и 25 дни. Той ли е забавяне, с което Испания ще приложи закона за кредитите за недвижими имоти, по-известен като Закон за ипотеките, превръщайки се в последната държава в Европейския съюз, която адаптира общностните разпоредби. Тази неделя, 16 юни, правилото влиза в сила и банките ще го прилагат на практика от момента, в който отворят клоновете си в понеделник 17.

ипотека

Свързани новини

Законът регламентира целия процес на сключване на договор за ипотека, от реклама до подписване, установяване на нови процедури, които ще засегнат както банковите служители, така и техните политики за възнаграждения, обичам да клиент, ще трябва да направите a допълнителни усилия, за да покажете, че „знаете какво правите“ при подписване на заем. Поради тази причина е удобно да се знае добре правилото. Тези са 15 въпроса, с техните отговори, това ще улесни вашата задача.

1. На какви изисквания трябва да отговарям за достъп до ипотека?

Преди да започне какъвто и да е вид договаряне, банката е длъжна да извърши a тест за платежоспособност, без разходи за клиента, който ще бъде много по-взискателен от преди. Например, в случай на двойки, ако една от двете не отговаря на установените изисквания, те няма да имат достъп до ипотеката.

Според експертите субектите не могат да надхвърлят минимума, установен от всяка банка за отпускане на заем. Тези минимуми вече ще се изчисляват с по-голяма тежест на уравнения като „стойност на заема на имота“ или „дълг-доход“ на клиента, с по-ниско тегло на други фактори като препоръки. Финансовата институция е длъжна да преглежда тези данни периодично, като води отчет, който ще бъде контролиран от Централна банка на Испания.

2. С каква документация се сблъсквам, преди да подпиша ипотеката?

Банките вече няма да могат да се ограничават до рекламната брошура, за да информират за условията на своите ипотеки. В преддоговорната фаза предприятията трябва да предоставят два нови документа, Информационен лист за европейски стандарт (FEIN) и Стандартизиран предупредителен лист (FiAE). По този начин регулаторът замества стария FIPER, в която е включена само информацията за ипотеката, адаптирана към икономическите условия на заявителя.

3. Как се различават FEIN и FiAE?

Най-общо FEIN включва персонализираната информация за ипотеката, докато FiAE ще съдържа данните за клаузи (например от ранен матуритет) или съответни елементи като разпределението на разходите по заема.

FEIN включва данни като комисионна, получена от заемодателя, сумата, продължителността и валутата на ипотеката, със симулация на колебанията, които могат да възникнат, ако е подписана във валута, различна от еврото (и че банката трябва да се актуализира съответно. периодично).

The банката също трябва да допринесе за клиента картината на амортизация на лихвения процент по заема,различни от сумата на всяка вноска и нейната периодичност. Тези документи също включват a симулация на това как ще варират ипотечните лихви с оглед на различни етапи еволюция на лихвените проценти.

4. Колко време трябва да "проуча" ​​цялата информация?

Клиентът трябва да получи поне цялата тази документация, 10 дни преди писане. Терминът е бил толкова важен аспект за регулаторите, че ако се покаже, че ипотеката е подписана преди тези 10 дни, ще бъде обявен за невалиден. Идеята е, че клиентът използва това време, за да се консултира, да зададе и да разпита всички въпроси относно заема, който предстои да подпише.

5. Кога трябва да посетя нотариуса?

С новия стандарт клиентът ще посети нотариуса два пъти че той сам избира. Първата среща ще бъде през десетте дни преди подписването на акта. При това първо посещение нотариусът ще извърши „тест“ на клиента, за да се увери, че той знае всички точки от договора. Без „ок“ на този документ, жалбоподателят Няма да можете да получите документа за собственост. По същия начин, ако се установи, че нотариусът не е свършил информативната си работа, той ще бъде санкциониран.

6. Струва ли тази услуга?

Не. Нотариусът ще изготви нотариалния си акт безплатно, записвайки въпросите и отговорите, които е направил на клиента, както и всички допълнителни обяснения.

7. Каква документация трябва да представя?

The клиент трябва да представи на нотариуса проекта за договор за заем, FEIN, FiAE, симулация на периодичните вноски (и различните сценарии за развитие на лихвените проценти), в допълнение към документа, който отразява разходи, свързани с писането публичен кредит. Цялата тази документация трябва да бъде изпратена от банката до нотариуса по електронен път. Правителството даде на банките месец и половина повече да използват цифровата платформа на нотариусите, за да изпращат цялата тази информация. Както беше обяснено от Министерството на правосъдието миналия петък, промяната не парализира нито Закона за ипотечните кредити, нито формализирането на нови заеми, тъй като е създаден преходен режим за клиенти и банки да комуникират с нотариусите по други канали.

8. Кога е второто посещение при нотариуса?

След като нотариалният акт е съставен и подписан, обаждането започва договорна фаза, с разрешение на актовете за продажба и заем, които обикновено се подписват едновременно. Това е последният момент за изясняване всякакви въпроси, които клиентът има, защото след като делата са упълномощени от нотариуса, няма да можете да се върнете обратно.

9. Как да открия евентуална клауза за злоупотреба?

В допълнение към четенето на цялата документация отгоре надолу, нотариусът е фигурата, която трябва да открие дали обектът е включил a клауза за злоупотреба в неговите условия, като го проверява в Общия регистър на договорните условия.

Със закона за кредитите за недвижими имоти клаузите за минимален размер изчезват и текстът изрично забранява прилагането на минимална лихва върху ипотеки с променлив лихвен процент. В случай на неплащане, правилото позволява да се разпореди изселване, когато клиентът трябва 12 месечни плащания или 3% от отпуснатия капитал през първата половина от срока на заема. През втората половина от живота на заема изпълнението ще се осъществи, ако клиентът спре да плаща 15 месеца или 7% от кредита.

10. Какви разходи ще трябва да поема от ипотеката?

Досега клиентът плащаше разходите за агенция, нотариус, регистрация и оценка на дома. От понеделник първите три ще бъдат платени от банката. Според изчисленията на iAhorro.com, това може да означава спестяване на средно между 500 и 1000 евро в зависимост от размера на заема. Предвиждайки нормата, банките приеха данък върху документирани правни актове (AJD), че доскоро клиентът е плащал.

Оценката на дома е единственият разход, който ще бъде поет от клиента, че можете да изберете фирмата, която искате, без да е необходимо тя да е тази на същата банка, в която подписвате ипотеката. Има обаче осем субекта, които вече поемат тази цена (някои дори ако са направени с друга банка): Santander, CaixaBank, Ibercaja, BBVA, ING, Banco Pichincha, MyInvestor и Openban.

The копия от актовете за ипотечен кредит Те ще бъдат поети от този, който ги поиска, с изключение на обикновеното копие, което нотариусът ще изпрати на имейла на клиента (безплатно).

11. Може ли банката да ме задължи да сключа застраховка, за да ми предостави ипотеката?

По принцип нормата забранява свързването на продукти до сключване на договор за ипотечен кредит. Законът обаче направи, капана направи. Текстът позволява да се прилагат бонуси в диференциала по заемите за всеки продукт, който е сключен с банката.
В случай на домашна застраховка, клиентът може да изпрати a политика на друг субект при същите или по-добри условия и вашата банка ще трябва да го приеме, без да влошава предложената оферта.

12. Ще ми бъде ли начислена комисионна за откриване?

Да. Законът не забранява начисляването на тази комисионна, но установява, че тя ще бъде единствената, така че комисията за проучване е извън уравнението.

13. Какво ще стане, ако искам да променя условията на ипотеката си?

Правилото е направило промени, за да улесни преминаването от една ипотека към друга или договаряне на нови условия. Въпреки че не казва така конкретно, правилото отразява очевиден ангажимент от страна на регулаторите да премине от ипотеки с променлива към фиксирана лихва. По-точно и двете ако промяната е направена чрез сурогатно майчинство на друг субект като новация, комисионната не може да надвишава 0,15% от капитала, изплатен предварително през първите 3 години от договора за заем. Тогава, банката не може да изисква комисионна.

14. Какво ще стане, ако искам да го отменя?

Ако той клиентът иска да върне целия или част от заема си преди установеното време, правилото установява, че в случай на ипотеки с фиксирана лихва, комисионната не може да надвишава 2% от авансирания капитал (не на този, който все още се чака) през първите 10 години и 1,5% от единадесетата година. За ипотечните кредити с променлива лихва разходите не могат да надвишават 0,25% от авансовия капитал през първите три години, или 0,15% от първите пет.

15. Засяга ли ме новият закон, ако вече имам ипотека?

Недей. Всички дела преди 16 юни Те се уреждат от старите разпоредби. Следователно те няма да могат да претендират за разходите, които са платили, когато са формализирали ипотеката си или да поискат възстановяване на данъка за документирани правни актове (AJD).

Разбира се, който има такъв ипотека След като бъде подписан, можете да се възползвате от лимитите на комисионните в случаи на суброгация или новация на заема.

По същия начин Министерството на правосъдието съобщи в петък, че ипотеки, чиято обвързваща оферта е била доставена изискванията на стария закон, но това ще бъде издигнато до публичен акт след влизането в сила на новия, Само ипотеките, при които е доказано, че кредитополучателят е приел преди неделя, могат да бъдат формализирани с последиците от предишните разпоредби. Ако не се кредитира, ще се прилагат новите разпоредби.