Обратната ипотека е начин да получите доход, за да завършите доходите си, когато се пенсионирате, като се възползвате от къщата си. Може да е много полезно, но има и своите рискове.

обратната

Има много начини да се възползвате от една къща, за да имате по-добро пенсиониране и също така да допълвате държавната пенсия. Най-често се планира пенсиониране и спестяване чрез продукти като пенсионни планове или инвестиционни фондове например.

За тези, които вече са достигнали или са на път да достигнат пенсионна възраст, има допълнителна алтернатива, която се фокусира върху дома им: обратната ипотека.

Какво представлява обратната ипотека

Ръководство за обратна ипотека на Централната банка на Испания което можете да изтеглите от тук, определя обратната ипотека като „кредит или заем, гарантиран с ипотека, която попада в обичайното местожителство (също и в други жилища), предоставена веднъж или чрез периодични обезщетения на лице, което трябва да е над 65 години“.

Самото име на обратната ипотека описва много добре този финансов продукт, който може да се използва при пенсиониране. И това е, че по много обобщен начин това са пари, които банката ще ви даде за къщата през живота ви, докато можете да продължите да ги използвате. При смърт и в зависимост от начина на работа, вашите наследници ще могат да избират между връщането на парите в банката и възстановяването на дома или събирането на остатъка от заема (ако има нещо останало). Ще разгледаме този въпрос задълбочено по-късно.

Изисквания за кандидатстване за обратна ипотека

Кой може да кандидатства за обратна ипотека? Този продукт е ограничен за влизане на хора над 65 години, въпреки че може да бъде достъпен и от хора в ситуации на тежка зависимост или голяма зависимост. Оттам нататък всеки субект може да ограничи този жилищен заем до лица над 70 години или каквато и възраст да сметне за подходяща.

Очевидно е необходимо да притежавате и дом, ако е възможно, безплатно - следователно отмяната на предишната ипотека е толкова важна. В случай че не е приключило плащането на ипотеката, обратният ипотечен заем ще бъде удължен, за да се справи с него. Тоест, ако останат 50 000 евро за плащане по ипотеката, тези 50 000 евро ще бъдат добавени към оценката на къщата като част от обратния ипотечен заем.

В идеалния случай къщата трябва да бъде обичайното местожителство, тъй като в този случай няма да е необходимо да плащате данъка върху документирани правни актове, когато съставлявате заема. Втори дом обаче би бил също толкова валиден.

В този смисъл повечето банки ще търсят жилища с висока стойност, това ще им позволи да извлекат повече от заема и по-добре да се защитят.

Мога ли да кандидатствам за обратна ипотека на дом с ипотека?

Възможно ли е да сключите обратна ипотека с жилище, което вече е ипотекирано? Отговорът е отрицателен с „но“. Банката ще изиска първо да анулирате заема, но в повечето случаи ще авансира парите, за да го направи.

Ако банката ви отпусне обратна ипотека, това е така, защото тя се интересува и тя също ще продължи да я интересува, дори ако получавате по-малко пари като наем и нещо друго като аванс за плащане на все още висящата ипотека.

Колко доход можете да получите с обратна ипотека?

Сумата на заема ще бъде обвързана със стойността на жилището и начина, по който искате да зареждате. В случай, че го таксувате наведнъж, сумата ще бъде оценката, която банката прави за къщата. Нормално е обаче да се използва обратната ипотека за получаване на доход месечно, тримесечно или полугодишно.

В този случай наемът ще зависи от стойността на жилището от една страна и възрастта на изпълнителя. За да го разберете по-добре, ако я наемете на 75-годишна възраст, ще можете да таксувате повече всеки месец, отколкото ако го правите на 65-годишна възраст. Причината е, че има 10 години по-малко наем за събиране на стойността на къщата.

Изтича ли обратната ипотека?

Има няколко вида този ипотечен заем. С най-основното, заемът ще даде това, което струва къщата. След като приключи, парите, които трябва да бъдат получени, също приключват. С други думи, ще таксувате за обратната ипотека това, което ви дават за къщата през времето, в което парите продължават, в зависимост от това, което искате да начислявате всеки месец. Като пример, къща, оценена на 100 000 евро, ще събира по 10 000 евро годишно в продължение на 10 години.

Тъй като тази сума не винаги е достатъчна, банката има решение. Повечето банки ви позволяват да сключите отсрочена анюитетна застраховка. С тази застраховка, ако лицето или лицата, които подписват, преживеят възрастта, изчислена за операцията (ако ипотечните пари изтекат), те ще продължат да събират месечния си наем. Разбира се, тези застраховки обикновено са скъпи и много субекти ще се опитат да ги съберат с едно плащане в началото на ипотечния подпис.

Това еднократно плащане на обратна ипотека под наем включва авансово плащане на всички застрахователни пари с едно плащане, вместо да се плаща месечно.

Плащат ли се данъци върху обратната ипотека?

Получаваните по този начин пари имат данъчни предимства. Тези суми не се облагат с данък върху доходите на физическите лица. тъй като те са разпоредби за кредит, а не за доходи за целите на изготвяне на данъчната декларация за доходите.

С други думи, няма да се налага да плащате данъци за обратната ипотека.

Нещата се променят, когато се получат парите за осигуряване на дохода, тъй като този капитал плаща данъци в IRPF за 2017 г. Това би се случило, когато парите за къщата свършат, тъй като възрастният човек е надвишил продължителността на живота, с която е работила банката. В този случай и при условие че обратният договор за ипотека е толкова голям, ще бъде активирана отложена застраховка доживотна рента, за която ще трябва да платите в отчета за доходите. Платената сума ще бъде само 1,44% от полученото благодарение на данъчните предимства, които има.

Как се връщат парите на обратната ипотека

Пенсионираното лице, което подписва обратната ипотека, не трябва да връща никакви пари. За разлика от нормалния заем, при който сумата, която трябва да се изплати, се намалява, при обратната ипотека тази сума само се увеличава. Тези, които накрая ще платят, ще бъдат наследниците, макар че в действителност няма да им се налага да разхлабят джобовете си, ако не искат.

След смъртта на собственика наследниците могат да избират между връщането на парите в банката, за да се запази къщата, продайте къщата и платете дълга и дори тегли нова ипотека за постепенно плащане на генерирания дълг. Повечето предприятия ще им дадат една година, за да се справят с дълга, който обикновено ще бъде много по-малък от стойността на къщата. Дотолкова, че нормалното е, че едва 50% от стойността на ипотекирания дом струва на пазара.

И може ли да се събере останалата част от заема и банката да задържи къщата? Това решение може да бъде представено на банката, но нито едно предприятие няма да го приеме. И то е, че банката обикновено няма малък интерес да поддържа къщата. Освен това, ако го направи, човек трябва да бъде подозрителен, защото тогава пазарната му стойност би била много по-висока от тази на останалата част от заема.

Може ли обратната ипотека да бъде отменена по-рано?

Да. Всяка обратна ипотека трябва да може да бъде отменена по-рано по всяко време. Нещо повече, повечето предприятия обикновено не начисляват допълнителни ипотечни комисионни.

Парите, които трябва да бъдат върнати, ще бъдат тези, които банката ни е отпуснала, плюс разходите по учредяването на ипотеката и, разбира се, лихвите.

Променя ли се жилището с обратна ипотека?

Ипотекираният дом не променя собствеността по всяко време. С други думи, домът все още ще принадлежи на лицето, което подписва заема. че освен това можете да продължите да живеете в него.

Както всяка ипотека, това не е нищо повече от заем, при който къщата действа като обезпечение. Все още сте собственик.

Мога ли да наема къщата си с обратна ипотека?

Тъй като къщата все още е собственост на възрастния човек, можете да правите с нея каквото искате, дори да я продавате, стига да анулирате обратната ипотека, която сте подписали.

Какви разходи има обратната ипотека?

Да се ​​формализира обратен ипотечен заем за да завърши пенсионирането ще трябва да се изправи пред AJD, освен в случаите на обичайното местопребиваване. Към тези разходи се добавят разходите за нотариалната кантора и регистъра, както и откриването и конституирането на заема. Нормалното е, че банката авансира тези разходи за сметка на заема.

Това, което ще трябва да се плати в момента, е цената на домашната оценка, което в най-добрия случай може да възлезе на повече от 400 евро.

Към тях трябва да се добавят и лихвите, които банката ще начисли, които ще бъдат по-високи, колкото по-дълго трае ипотеката.

Какво изисква банката, за да направи обратна ипотека?

Банката е една от страните, заинтересовани от подписването на този вид заем. Финансовата институция начислява лихва за парите, които отпуска на лицето, което подписва обратната ипотека. Този лихвен процент ще бъде отразен в края на заема, когато е време да се възстанови жилището, тоест да се анулира заема.

Когато отмените обратния ипотечен заем, предприятието ще изчисли математиката. Към парите, които е получил възрастният човек, ще бъдат добавени първоначалните разходи и генерираните лихви. Това ще бъде сумата, взета назаем и която ще трябва да бъде върната, за да се запази къщата.

Предимства на обратната ипотека

Основното предимство на обратния ипотечен кредит е, че ви позволява да си осигурите приходи от актив, къщата, без да се налага да я продавате или наемате. Ако сте наясно, че с държавната пенсия няма да имате достатъчно, този продукт ще ви позволи да получавате допълнителни доходи, без да се отказвате от дома си или да се налага да плащате наем.

В допълнение, той позволява на наследниците да възстановят къщата, ако желаят, или в противен случай да събират парите, които остават от заема.

Каним ви също да чуете тази намеса на Висенте Варо в предаването Gente Despierta, по Radio Nacional de España.

Какви са рисковете от обратна ипотека?

Основният риск от обратната ипотека е в сключването на застрахователна рента. Ако се плати под формата на единична премия, това ще накара крайната цена да се повиши много. Като пример: за заем от 664 526 евро, договорен през 2013 г. от 85-годишен и който ще бъде активиран след 93 г., единичната премия е 211 000 евро.

Другият голям недостатък на обратната ипотека е, че доходът за събиране не се актуализира, така че капиталът ще загуби стойност поради ефекта на инфлацията. Също така може да се случи така, че когато дойде времето, домът да струва по-малко от заема. Тази тежест би била поета от наследниците - тук можете да видите какъв е процесът на наследяване-.