ДОКЛАД ЗА ХОТЕЛСКИЯ СЕКТОР IREA

Вятърът духа в полза на испанския хотелски пазар. През 2014 г. бяха приключени операции на стойност 1 080 милиона, което е третият най-добър рекорд за последното десетилетие

Вятърът духа в полза на хотелски пазар Испански. През 2014 г. бяха приключени операции на стойност 1 080 млн. Евро, което представлява увеличение с 37% спрямо 2013 г. и двойно повече от достигнатото през 2012 г. Това е третият най-големият исторически запис инвестиции през последните двадесет години само след 1,095 милиона през 2007 и 1,780 милиона през 2006, изключителна година за този сектор, според последния доклад, изготвен от консултантската фирма irea.

туризмът

Тези 1080 милиона представляват 12% от инвестицията във висши активи, която Испания получи през миналата година, докато в същото време това означава удвояване на хотелска инвестиция от 2012 г. и увеличение с почти 40% в сравнение с 2013 г.

Зад този подновен инвеститорски апетит за хотелски активи налице е плахото икономическо възстановяване, значителното облекчаване на рисковата премия и особено големите резултати на туризма в Испания. От 2009 г. насам броят на чуждестранните посетители, които идват у нас, не спира да расте, докато предсказуемо достигна 63 милиона посетители през 2014 г., исторически рекорд. „През следващите две или три години ще продължим да получаваме туристически потоци от страни от конкурентни дестинации като Северна Африка, докато социално-политическата ситуация там се нормализира. Но докато това се случи, ще приемаме около три милиона туристи от тези страни ", обясни Мигел Васкес, партньор на ще отида до и директор на района на хотелите.

irea подчертава изключителния момент, през който преминава поведението на международното търсене, чийто брой туристически пристигания се очаква да надхвърли всички исторически рекорди и да бъде над 63 милиона. Към това трябва да добавим, че за първи път след три поредни години на спада, националното търсене се възстановява (броят на нощувките е нараснал с 3,4% в сравнение с 2013 г.). "Добрата перспектива за еволюция на търсене заедно с ограничаването на предлагането поради недостига на нови разработки през кризисните години, те ще имат положително въздействие върху основните показатели на хотелите, като заетост и средна цена през 2015 г., които според нас ще повлияят положително на пазара на хотелски инвестиции ", посочи Васкес.

Но какви активи и операции са закрити? Най-голям ръст е настъпил при операциите на хотели в експлоатация, които са достигнали 838 милиона евро в сравнение с 465 милиона през 2013 г. (+ 80%), докато инвестициите в сгради за преобразуване в хотелска употреба тя остава на високи нива, въпреки че има по-ниска честота от миналата година (243 милиона през 2014 г. при 326 милиона през 2013 г.). По същия начин транзакциите на ипотечни портфейли със съмнение с гаранцията за хотелски активи (проект „Октопод“, „Амазона“ или „Меридиан“) те излизат в сила в последния участък на 2014 г. и ще продължат да ръководят операции през тази година. Трите операции, приключени през 2014 г., представляват обща сума от 1003 милиона евро.

Какъв вид активи са закупени?

Високият инвестиционен апетит в хотелски сектор означава, че броят на сделките с хотели се е умножил през 2014 г .: 50 хотела (8 861 стаи) и 838 милиона евро в сравнение с 23 хотела (4735 стаи) и 465 милиона през 2013 г. Въпреки това, от гледна точка на цени на стая, средната стойност, регистрирана през 2014 г., възлиза на 95 515 евро на стая в сравнение с 98 204 през 2013 г. Лек спад ще отида до обяснява факта, че по-голям брой транзакции на активи от по-ниска категория и в вторични места в сравнение с обичайния модел от последните години, в който така наречените „активи на безопасно убежище“, разположени на по-предпочитани места, концентрират по-голямата част от инвестициите.

През 2014 г. т.нар единични операции, За разлика от предходната година, в която операциите на W Барселона (която представляваше почти половината от хотелската инвестиция през 2013 г.) и Westin Valencia бяха много актуални. През 2014 г. единственият изключителен актив, който смени собственика си, е хотел Intercontinental в Мадрид.

По категории активи от по-висока категория (5 звезди и 5 звезди лукс) загубиха значение през 2014 г., концентрирайки 34% от стойността в сравнение с 60% през 2013 г. От своя страна, известността на сегментите от три и четири звезди се увеличи, което увеличи техните относително тегло до 62,3% от общия обем на инвестициите.

The ваканционен сегмент инвестициите са доминирали през 2014 г. както по брой операции, така и по обем, 491 милиона евро (59%) и 27 операции в сравнение с 347 милиона (41%) и 23 операции в градския сегмент. Това е още един знак, че инвестициите в хотели в Испания се връщат към обичайната си динамика в сравнение с обърнатата тенденция, настъпила през кризисните години, в която инвеститорите в хотели концентрират своите покупки в градския сегмент, считан за дестинация инвестиционен подслон.

Друга от инвестиционните новости през 2014 г. е по-голямо географско разнообразие на операциите по отношение на предходни години. Барселона (18%) и особено Мадрид (20%), който се завърна силно през 2014 г. с осем операции, след като не участва в нито една през 2013 г., Коста дел Сол (6.5%), Балеарските острови (22.3%) и Канарските острови ( 16,3%) продължават да концентрират по-голямата част от транзакционната дейност, но през 2014 г. операциите бяха затворени в други вторични дестинации, които едва бяха регистрирали дейност през кризисните години. И накрая, обемът на операции в рамките на категорията бедствие той се е удвоил до 264,6 милиона евро (срещу 117 милиона през 2013 г.).

Кой купува?

Разнообразният тип и произход на купувачите беше друга от основните новости на пазара за хотелска инвестиция през изминалата година. През 2014 г. се появиха голям брой нови играчи, които до момента не присъстваха на пазара за хотелска инвестиция. От една страна инвестиционни фондове с фокус върху сектора на недвижимите имоти и хотелиерството, а от друга страна, Socimis (главно Испания, която придоби 4 хотела през 2014 г.) изигра много важна роля по отношение на инвестициите в хотели, не само поради броя на операциите и инвестирания обем, но също така и по местоположението и категорията на хотелите, тъй като те осигуряват ликвидност в пазарни сегменти, които през последните години са регистрирали слаба активност.

Азиатски инвеститори като китайската група Jiangsu GPRO, инвестиционният фонд Platinum Estates (със седалище в Хонконг) или Frasers Hospitality of Singapore извършиха първите си операции в Испания през 2014 г., докато държавните фондове за благосъстояние в Близкия изток не пропуснаха обичайното си назначение придобиване на хотели Renaissance в Барселона и Intercontinental в Мадрид.

И накрая, националните хотелиерски групи, в съответствие с предходните години, са концентрирали голяма част от обема на покупките, по-конкретно 244 милиона в общо 13 транзакции.

Кой продава?

От гледна точка на продажбите, хотелските вериги са концентрирали почти половината от общия обем на продадените. От друга страна, националните инвеститори (не хотелиерските оператори) са продали обем от 169 милиона (20% от общия обем), докато международните инвеститори са извършили продажби на активи за приблизително 149 милиона (18%). От своя страна финансовите институции са имали продажби от 68 милиона, приблизително в съответствие с цифрите за 2013 г.

Какво ще се случи през 2015г?

Гледайки напред към тази година, консултантската фирма е оптимист в резултат на прогнозите за растеж на испанската и световната икономика.

Освен това има специфични външни фактори, които според ще отида до, ще подкрепи положителната тенденция на Испански туристически сектор през 2015 г., като спад в цената на петрола, което ще повлияе положително на транспорта и слабостта на еврото, което ще засили конкурентоспособността на националните дестинации спрямо важни пазари на източници като Обединеното кралство и САЩ.

„Предвижда се прогресивно подобрение в сегментите на MICE, корпоративното и национално развлечение, което ще има положителен ефект върху градските дестинации в по-голяма степен, въпреки че ще се усети и в ваканционните дестинации, най-изложени на националния туризъм и които ще започнат възстановяване на търсенето на загуби, което са изпитвали през годините на криза “, посочва Мигел Васкес.

През 2015 г. на пазара ще се присъединят нови потенциални купувачи, като нови Socimis, международни инвеститори, национални семейни офиси и здрави хотелски вериги

„От инвестиционна гледна точка подобряването на условия за финансиране, предвидимата тенденция на подобряване на отпускането на кредити от финансовите институции и перспективите за развитие на лихвените проценти в средносрочен план ще имат положителен ефект върху инвестициите в недвижими имоти ", казва Мигел Васкес.

„В допълнение към инвеститорите, които са били активни през 2014 г. и все още са в инвестиционния цикъл, на пазара ще се присъединят нови потенциални купувачи, като например новите Socimis, международните инвеститори, националните семейни офиси и здравите хотелски вериги ще продължат да извършват операции по време на 2015 г. Това ще доведе до ударен ефект сред собствениците на хотели, които могат да видят в този нов пазарен контекст момента за извършване на девестиции на хотелски активи, които не са успели да предприемат през годините на криза “, продължава Мигел Васкес.

От друга страна, както обясни Микел Ечаварен, главен изпълнителен директор на фирмата, „операциите с дългови портфейли, приключени през 2014 г., най-вероятно ще бъдат трансформирани в операции по покупко-продажба на активи, или чрез дация в споразумения за плащане с длъжниците, или в резултат на процеси на сетълмент. В този смисъл разбираме, че бедствените операции ще продължат да бъдат главните герои през 2015 г. и след това. ".

С оглед на тръбопровода, с който започва тази година, инвестиционните операции в хотелски портфейли ще играят важна роля през 2015 г. Вероятно операциите, чийто статут на договаряне е бил напреднал в края на миналата година, но които не са достигнали, да бъдат официализирани, тъй като е случаят с продажбата на комплект между шест и осем курортни хотели от Meliá до Starwood Capital. Процесът на продажба на значително портфолио от 16 хотела за почивка в Barceló (приблизително 6000 стаи) също изглежда напредва.

От страна на операциите с дългови портфейли, ние също очакваме висока активност през 2015 г. Организации като Bankia или Sareb биха могли да предоставят нови портфейли от заеми, гарантирани от хотели, за да се възползват от високия апетит за инвеститори. Не е изключено други финансови субекти да следват същите стъпки и да решат да пуснат други подобни портфейли на пазара през 2015 г.

„Прогнозата за irea за 2015 г. е положителна и ние вярваме, че тази 2015 г. ще бъде и упражняване на извънредна активност както по отношение на преките инвестиции в хотели, така и при сделките за продажба на ипотечен дълг, обезпечен с хотелски активи“, заключава Мигел Васкес.