Седем от десет души над 65 години имат само публична пенсия като източник на доходи, според доклад на VidaCaixa. По същия начин 67% от пенсионерите имат пенсия под 1250 евро и почти 40% не достигат 750 евро. Ситуацията е сложна, защото преоценката на пенсиите е по-ниска от увеличението на цените, което причинява загуба на покупателна способност на пенсионерите.
За да се реши тази ситуация, през 2016 г. почти 8 500 души над 65-годишна възраст трансформират част от активите си в доживотна рента, за да увеличат доходите си и да се възползват от данъчните предимства, установени в последната реформа на данъка върху доходите на физическите лица, според данните на Unespa. В семейното наследство на пенсионерите жилищата имат голямо тегло, тъй като 87% от пенсионерите имат собственост, която могат да направят печеливша, за да увеличат доходите си по време на пенсиониране.
Пожизнена рента: наследниците губят собствеността
Анюитетът за недвижими имоти е продуктът, който най-често се използва от пенсионерите за увеличаване на доходите им. С него голата собственост на къщата се продава, но плодоползването се запазва, тоест правото на ползване, а пенсионерите получават месечен доход до смъртта си. Купувачът може да се разпорежда с дома само когато лицето умре. „Тъй като плодоползването е запазено, можете да продължите да живеете в дома си цял живот. Дори да искаше да отиде в резиденция, той можеше да наеме къщата и да получи и втори доход в допълнение към първия “, обяснява Íñigo Hernández, директор по бизнес развитие в Óptima Mayores.
При тази операция, разходите за формализиране на договора, включително общинската капиталова печалба, се поемат от купувача. „Собственикът спасява IBI, извънредните разливи на общността и застраховката на континента на къщата“, казва Мар Вила, директор на обслужването на клиенти в Grupo Retiro.
Обратна ипотека: наследниците плащат дълга
Обратната ипотека е заем за собствен капитал, за който банката дава фиксирана месечна сума за цял живот на собственика. Като не прехвърля собствеността, когато собственикът на дома умре, наследниците могат да си го върнат изплащане на дълга към банката. „Продуктът е проектиран така, че по това време дългът да е значително по-нисък от стойността на къщата, така че наследниците да имат възможност да изплатят дълга чрез продажба, с нова ипотека или със собствени средства. Операцията носи лихвен процент от около 6% фиксиран плюс нотариални разходи, разходи за регистрация и управление ”, уточняват от Óptima Mayores.
Наемът, който собственикът на жилището получава, се основава на възрастта и стойността на дома. "Особеността на тези заеми е, че възрастният човек не трябва да плаща капитала или лихвите на банката, тъй като общата сума на дълга се отлага при смърт на притежателя, като негови наследници тези, които ще имат една година да изплатят дълга “, обяснява директорът на клиентското обслужване на Grupo Retiro.
Продажба с гарантиран наем и живот
Продажбата с гарантиран наем е формула, широко използвана от компаниите, които са пристигнали по-късно на жилищния пазар. Това са две операции, от една страна, продажбата на имота, което не означава загуба от използването му, защото в същото време с новия купувач се подписва договор за наем за период, който обикновено е доживотен. „Парите се получават наведнъж и продавачът трябва да ги управлява, за да плати наема и да подобри качеството си на живот. В този случай продавачът обикновено плаща общинската капиталова печалба ", посочва Ернандес.
Що се отнася до останалите разходи, „продавачът/наемателят ще плати доставките на вода, електричество, газ и телефон, докато купувачът/наемодателят ще плати на IBI и кварталната общност. Клаузите на договора за наем са специфични за всеки отделен случай и за всеки пенсионер ”, обяснява Хосе Мария Гранадос, директор на Лисбак. Приходите от наеми се актуализират ежегодно според CPI и "тя се определя въз основа на пазара и цената на покупка на жилище", според Hernández. При продажбата с наем няма възможност за обратно изкупуване на дома от наследниците, когато собствениците умрат.
Над 65-годишна възраст, със собственост на дома
Единствените изисквания, които се изискват за достъп до тези продукти, е да сте на възраст над 65 години и да притежавате дом за всеки има подходяща възраст. „Наемите на недвижими имоти започват да бъдат привлекателни за повечето инвеститори/купувачи след 75-годишна възраст на собствениците“, според Hernández. Напротив, при продажбата с наем, ако се прави преди 75-годишна възраст, „можете да рискувате, че ако живеете по-дълго от очакваното или ако управлявате капитала си неправилно, може да имате проблем, ако похарчите парите, тъй като къщата вече не е ваша ".
По отношение на жилищните изисквания, те търсят тези, които са лесни за пускане в продажба, нито много евтини, нито прекалено скъпи, в големите градове с активен пазар за покупко-продажба, особено за инвеститори, и добре разположени. "При обратната ипотека се изискват домове с над 200 000 евро, които имат асансьор, освен ако не е партер", посочва Вила.
Как се изчислява доходът, получен от пенсионера
Променливите, които определят дохода, който пенсионерът получава, са пазарната цена на къщата, възрастта на договарящите се страни и местоположението на имота. Възвръщаемостта за купувача се движи между 5% и 10%, според оценки на Retiro Group. Тази рентабилност зависи от продажбата с наем на продажната цена в сравнение с цената на придобиване, докато в доживотния анюитет тя е функция от дохода, стойността на къщата и годините, които най-накрая са изживени.
За обратната ипотека финансовата институция установява кредитен лимит според продължителността на живота на кредитополучателя, която обикновено е 65% от стойността на дома. „Сега с фиксирана 6% лихва и първоначалните разходи, доходът, който може да бъде получен, се определя така, че когато заемополучателят достигне тази дата, сумата от получените месечни суми плюс първоначалните разходи и лихви се добавят до лимита . кредит ”, обясняват те в Óptima Mayores. Приблизителното изчисление на това, което може да бъде начислено с анюитета за недвижими имоти, е това сумата от дохода, който трябва да се получи, плюс стойността на плодоползването през очаквания живот, трябва да събере стойността на дома.
Продукт, чието договаряне се нуждае от съвет
Приходите, начислени при анюитети за недвижими имоти, са фиксирани, не се преоценяват с ИПЦ. Купувачът, който обикновено е инвеститор, разглежда тази операция като дългосрочна инвестиция със средно време на изчакване от 15 години. Доходът от обратната ипотека не се облага с данък като доходност така че няма данък за плащане. Ако притежателите на обратната ипотека преживеят датата, на която е натрупан максималният кредитен лимит, предоставен от банката, те продължават да събират наема чрез отложена анюитетна застраховка, включена в продукта. Премията за тази застраховка се начислява върху дълга. „Капиталът, който се събира чрез застраховката, не е част от дълга, който трябва да бъде върнат от наследниците за възстановяване на дома след смъртта на собствениците“, уточнява Вила.
В случай на продажба с наем, проблемът с оцеляването се решава законово с клаузите, предвидени в договора за наем. „Пенсионерът има спокойствието, че винаги ще остане вкъщи, докато е жив“, подчертава Гранадос. В анюитета за недвижими имоти, купувачът е този, който поема риска за оцеляване на притежателите, защото ако спрете да плащате наема, пенсионерът възстановява собствеността върху къщата и не трябва да връща получените доходи. Тези продукти имат определена сложност, така че консултираните професионалисти съветват да вземете добри съвети, за да изберете опцията, която най-добре отговаря на профила на всеки човек.