В продължение на дни, в пълното разпространение на коронавируса в Испания и с нарастващата вероятност да влезем в състояние на тревога като това, в което най-накрая се озовахме, платформите за изселване започнаха да се мобилизират, за да поискат мораториум върху изплащането на доходи от наем, които помагат наематели, засегнати от извънредната ситуация под мотото "ако не таксуваме, не плащаме".

наем

Това е предложение, което вече е на правителствената маса, популяризиран от членовете, които принадлежат към партията Обединени ние можем и чиято цел е да се извърши мярка, подобна на тази, която вече е била приложена при ипотечни кредити. На 17 март Министерският съвет одобри мораториум върху изплащането на вноските по заемите за закупуване на жилища за засегнатите групи (работници и самонаети), които губят работата си или виждат доходите си драстично намалени в резултат на това от изключителните мерки, които са въведени за спиране на разпространението на COVID-19.

Всъщност, на Заместник-председател по социални въпроси и програма 2030 г., Пабло Иглесиас, даде ясно да се разбере, че „правителството е наясно, че много хора няма да могат да плащат наема“, така че „ще търси формули, които да гарантират правото на жилище, което Конституцията включва. Освен това той настоя, че одобрените до момента мерки са само първи план и че изпълнителната власт "ще продължи да предприема стъпки напред, за да не оставя никой зад себе си".

Имайте предвид, че трябва изселванията под наем представляват две трети от всички стартирания, изпълнени през 2019 г. от испанските съдилища (преброени са 36 467), като на преден план са Каталония, Андалусия и Мадрид, според Генералния съвет на съдебната власт (CGPJ).

Общият мораториум, хаос

Поради тази причина възможността за мораториум върху плащането на наема набира все по-голяма сила. Мярка, която според експертите би била неблагоприятна за много дребни стопани, ако се прилага широко.

„Това би генерирало хаос и несигурност, от което най-малко се нуждаем в този момент, защото би намалило предлагането в сектор, който вече е претърпял големи атаки на този законодателен орган. Освен това жилищата са източник на спестявания за милиони испанци и може да се окаже, че ако тази криза се задълбочи, доходите от наеми ще бъдат средство за подкрепа на много семейства и самостоятелно заети лица, които губят работата си, виждат намалената си дейност или основни източници. доходи “, казва той Беатрис Торибио, анализатор на недвижими имоти.

В същия този ред, Гонсало бернардос, Професор по икономика в Университета на Барселона (UB) и консултант по недвижими имоти, гарантира, че „доходът не може да се прехвърля от една част от населението към друга. Тоест няма смисъл наемателят да печели наем за наемодателя, за да го загуби ".

Аргументите му се споделят Хавиер Родригес Ередиа, президент на Лазора, това засяга това "би било неразумно ситуациите на уязвимост, породени от тази криза, да се натоварят на гърба на частните спестявания на испанците, тъй като хиляди малки спестители, с отговорност, усилия и в много случаи навлизащи в дългове, спестяват десетилетия, за да гарантират добавка за доходи, която им е необходима в техните икономики. Жилищният сектор под наем е a сектор с огромно социално значение а правилното му развитие зависи от изграждането на достъпни и социални жилища, насочени главно към младежите и домакинствата с ниски доходи. Това значение изисква изоставяне на краткосрочните популистки позиции и прилагане на истинско планиране за бъдещето ".

От своя страна, Хоакин Лопес-Чичери, партньор-директор на 360ºCorA SGIIC и президент и главен изпълнителен директор на Socimi Vitruvio, счита, че „човек в карантина, който работи на разстояние и продължава да събира заплатата си, ще може перфектно да плаща наема си. Може да се плаща и от тези, които имат спестявания, докато, подпомогнати и от обезщетения за безработица, намерят друга работа. В заключение трябва да насочим помощта към тези, които се нуждаят от нея, а не да приемаме мерки, чиято популярност е висока, но които могат да имат пагубни последици в страна на малките собственици ".

А критиката идва и от света на промоцията. „Когато се насърчава да се удължи мораториумът върху тези плащания върху наема, човек няма и най-малка представа за щетите, нанесени на този огромен сегмент от обществото, и дисбаланса, който той произвежда на икономическо ниво, което честно може произвеждат безкрайни драматични ситуации ", заяви в социална мрежа Хуан Антонио Гомес-Пинтадо, президент на работодателската асоциация на строителни компании и организатори в Испания (APCE).

Хосе Рамон Зурдо, генерален директор на Агенцията за договаряне под наем, Той дори прави крачка напред и признава, че „голяма част от портфолиото от имоти под наем, които управляваме, собствениците са в по-лоши икономически условия от наемателите и вече докладваме, че има профил на собственик с много ограничени ресурси, до такъв Въпросът е, че когато даден уред трябва да бъде заменен в дом, ние трябва да го финансираме сами, защото те нямат икономически капацитет да го направят ”. Поради тази причина той предупреждава, че „всяка мярка, която ще бъде извършена при наема, трябва да бъде реципрочна и за двете страни (наемодатели и наематели), следователно, ако се въведе мораториум върху плащането на наем на жилище, придружен от подобна мярка спрямо собствениците, за да не ги оставят незащитени ".

Според експертите формула, която би могла да бъде въведена, би била наемодателите да се договорят индивидуално с наемателите със специфични проблеми временно да спрат месечните плащания и държавата да поеме ангажимента да гарантира събирането на същите след уговорен срок и стига наемателят да не може да възобнови плащанията нормално. Но тази алтернатива, въпреки това, ще трябва да бъде гарантирана с публични ресурси и ще има пряко въздействие върху дефицита, точно една от най-конфликтните макроикономически променливи в последно време и която е причинила голяма част от корекциите. Можете също така да изберете да използвате облигациите като обезпечение.

Дори собствена Заместник-председател по икономическите въпроси, Надя Калвиньо, поиска да обмисли тази мярка и подчерта, че основната разлика в сравнение с ипотечния мораториум е, че „от другата страна е гражданин, а не банка“.

С това вътрешно несъответствие в правителството и подкрепата на сектора на недвижимите имоти, Всичко показва, че предложението на Podemos ще се фокусира само върху професионални наемодатели; тоест компании и лица, считани за големи собственици на жилища (считани за такива с поне 10 етажа), чийто капацитет за временно спиране на наемите е много по-висок от този на физическо лице. Освен това през последните седмици вече обяви, че подготвя други мерки, които засягат големите собственици, като формула за прекратяване на изгонването на наеми в техните имоти.

Пристигат първите инициативи

Лазора, Фондът, стартиран от мениджъра на Azora преди почти две десетилетия за насърчаване на достъпни жилища в Испания, е предвидил възможни официални мерки и се е превърнал в първия частен професионален наемодател, който е активирал план за извънредни ситуации, за да помогне на своите наематели, които могат да бъдат засегнати от икономическите последици от прогресиране на вируса.

По-конкретно, компанията (която в момента управлява около 15 000 домове, половината от тях защитени, а другата половина безплатни) е въвела мораториум върху плащането на наем за семействата, чието положение се влошава и имат финансови затруднения, причинени от COVID-19. Критериите за наемател, за да може да се възползва от тази помощ, се основават на тези, прилагани от правителството в случая на ипотечния мораториум и включват възможността за отлагане на плащането на наеми през периода, в който е аларменото състояние и последващата вноска изплащане на доходи, които не са изплатени по това време в продължение на една година.

Лазора също подчерта, че има екип за социално посредничество и помощ, който ще анализира всяка ситуация поотделно, за да предложи алтернативите, които най-добре отговарят на всяко обстоятелство, и за това е осигурил специален канал за комуникация, достъпен за всички негови служители. Американският гигант Черен камък Освен това ще се проучи прилагането на подобен мораториум, според вестник Cinco Días.

Това е инициатива, към която постепенно ще се присъединят повече професионални хазяи. Според Микел Ечаварен, главен изпълнителен директор на Colliers Spain, „Логично е по света, че големите собственици на жилища под наем се възползват от възможността да рекламират в своя полза онова, което ще бъде неизбежно, и този път се опитайте да не бъдете лошите във филма. С броя на хората, които ще останат безработни, ще бъде неизбежно да се преговаря със семейства, които няма да можете да изгоните, защото физически това би било невъзможно при криза. Затова ми се струва умно и всички големи собственици на жилища ще стоят зад него ".

Пристигнаха и първите публични инициативи за облекчаване на тежестта върху наемателите. Например той Град Мадрид обяви мораториум върху етажите на Общинската жилищно-поземлена компания (EMVS), която ще се възползват от 6000 семейства. По-конкретно, тя няма да издаде фактура за месец април, въпреки че може да разшири мярката в зависимост от развитието на ситуацията и да отмени всяко стартиране до юни. Мярка, подобна на тази, обявена от Каталунско правителство, което ще го приложи на повече от 20 000 етажа на VPO.

От своя страна Agencia Negotiadora del Alquiler се присъединява към плановете за непредвидени ситуации, за да помогне на наематели в беда и реши да намали доходите от наеми с 50% през следващите три месеца (от април до юни) и срок до края на една година (6 месеци), така че собствениците да могат да възстановят това намаление.

И изглежда, че споразуменията между отделните лица също идват. „Необходимата съпричастност между наемодатели и наематели вече се осъществява и спадът на наемите своевременно знам, че вече се договаря“, признава той Фернандо Енцинар, ръководител на проучвания в Idealista.

Ключът: не губете наема си

И това е точно един от ключовете, изисквани от сектора: че помощта за наемателя не означава загуба на доход от наемодателя.

В този смисъл Гонсало Бернардос припомня това може да "освободи плащането по време на някои условия, Например разпределението на сумата, останала неплатена за определен период от време (шест месеца, една година.) Или по време на срока на договора, че облекчението на наемателя не означава, че собственикът губи доход и че помощите и обезщетенията за безработица, активирани от правителството, се вземат предвид като доход, получен от наемателя ".

Фернандо Енцинар също предупреждава за „възможността наемателят да може да напусне къщата след два месеца затруднява възстановяването на това месечно плащане, а възможността за разпределение предполага увеличаване на наема през следващите месеци с последващото тегло за икономиката на наемателя“, въпреки че предупреждава, че "някои от тези, които изискват мораториум върху наема, всъщност искат прошка или неплащане директно. Нещо, което дори в случай на ипотечни кредити не е повдигнато".

От своя страна Беатрис Торибио твърди, че „Да, компаниите могат да бъдат по-гъвкави и да прилагат планове за разсрочено плащане, ограничени гратисни периоди. но в много специфични случаи на уязвими семейства от социално-икономическа гледна точка.

Експертът по недвижими имоти настоява, че „професионалистите в сектора са част от решението, не проблемът и трябва да разчитате, че те ще се измъкнат от тази ситуация, а не да приемат закони срещу тях ”. Тезата му поставя на масата значението на големите собственици на жилища, които имат по-голяма тежест на пазара на наеми в Испания. Различни проучвания показват, че само 5% от апартаментите под наем у нас са в ръцете на фондове, Socimis и други компании, въпреки че в столицата Мадрид теглото е близо 15%.

Всъщност той добавя това „Ако имахме по-професионален пазар на наеми в Испания, би било по-осъществимо да се търсят временни решения в които случаи. Но с пазар, доминиран от физически лица, има повече рискове, отколкото предимства, когато се обмисля обобщен мораториум върху наемите ".

Лопес-Чичери също така иска, че „кръстоносен поход по идеологически причини срещу професионални инвестиции в жилища“ не трябва да се развива, защото „това няма нищо общо със защитата на тези, които са в беда поради настоящата криза. Защита, с която всеки с минимална социална съвест ще се съгласи ".