Снимка на Оскар Лареа, главен изпълнителен директор на Engel & Völkers Мадрид.

engel

Германската агенция за недвижими имоти Engel & Völkers Той е на престижния пазар повече от 40 години. В момента компанията присъства в повече от 30 държави на четири континента и има подкрепата на 12 000 души, които работят под шапката на нейната марка. От базата си на дейност в столицата, разположена на ул. Генова, МЕРКА2 е имал възможност да анализира сектора с неговия генерален директор в Мадрид, Оскар Лареа.

В кой момент е пазарът на недвижими имоти в Мадрид?

Бихме могли да го класифицираме като момент „в“: несигурност, несигурност, нестабилност. Ако като цяло миналата година беше най-добрата както по обем, така и по брой транзакции в Испания от 2007 г. насам, според данни на Министерството на развитието, трябва да се отбележи, че през последните две тримесечия се наблюдава спад и на двата показателя поради политическа несигурност, продължила до второто тримесечие на текущата година.

2019 г. беше доста нестабилна с много добри времена, осеяни с негативни периоди за сектора, засегнати главно от политическата и икономическата ситуация както в страната, така и в европейската среда. Тази ситуация накара както големи фондове, така и физически лица да забавят покупката, което доведе до намаляване на транзакциите през годината. Ние обаче сме оптимисти и виждаме, че след месеци на нестабилност и несигурност, доброто време за закупуване на жилище се върна.

Какъв е стандартният дом, предлаган от Engel & Völkers?

Въпреки че сме известни с лукса, в резултат на откриването на Metropolitan Market Center (MMC) през 2014 г. сме разнообразили нашия бизнес модел. Все още присъстваме с франчайзи и собствени магазини в изключително добри райони, но разполагайки с 440 агенти само в Мадрид, вече можем да покрием много по-широк пазар, стига да отговаря на стандартите за качество, изисквани от марката. Понастоящем ние предлагаме много ексклузивни жилища, но също така фокусирани върху средната класа, в много отличен район.

По мое мнение луксът е да живееш в апартамент с добри качества, заобиколен от зелени площи, където можете да избягате, да се насладите на открито и който е оборудван с голямо разнообразие от услуги и комуникации. Тоест добър дом, който предлага и гарантира добро качество на живот.

Какъв е средният профил на купувачите на луксозни жилища в Мадрид?

В Engel & Völkers имаме няколко профила в зависимост от областите. В допълнение към купувачи с висока покупателна способност, можем да разделим профила на нашите клиенти на три. На първо място, тези, които не могат да си купят жилище и предпочитат да наемат. Второ, хората, които предпочитат да живеят по-далеч от центъра, да живеят в къща между 180 000 и 250 000 евро в рамките на урбанизация с басейн и тенис на гребло, наред с друго оборудване. И накрая, Socimis и инвестиционните фондове, които купуват активи и след това ги разработват и продават или наемат.

Предимството на нашето портфолио от над 100 000 клиенти (20 000 от тях в момента са активни) е, че обслужваме всички от нашите наеми, ново строителство и жилищни подразделения.

Цената също така маркира профила на клиента според тяхната националност. При цени под 500 000 евро, 90% от нашия клиент са национални. Между 500 000 евро и един милион международният лихвен процент се повишава до 15-20% и от един милион достига 30%. В случая с много първокласни жилища, над пет милиона евро, 80% от нашите клиенти са чужденци. Преди всичко латиноамериканците (80%) и европейците (20%).

Какви са конкурентните предимства на Мадрид в областта на жилищата в сравнение с други европейски градове?

Има много. Ако сравним комуникациите, инфраструктурите и съоръженията, които имаме в Мадрид и в останалата част на Испания, виждаме, че те са много над тези, които съществуват в основните европейски столици. Културното многообразие, което съществува в Испания в момента, кара много чужденци да се интересуват да дойдат да живеят тук, а една от основните дестинации е Мадрид. Главно в случая с латиноамериканците, които виждат столицата като център на операции за посещение на други испански и европейски градове.

Културното многообразие, което съществува в Испания в момента, кара много чужденци да се интересуват да дойдат да живеят тук, а една от основните дестинации е Мадрид.

Без да забравяме времето, гастрономията и най-големия хотелски капацитет в Мадрид. Силната ангажираност на инвестиционните фондове и основните хотелски вериги с проекти като Canalejas и Plaza de las Descalzas, наред с други, осигурява по-голям брой посетители на столицата, която заедно с Барселона е една от основните туристически дестинации на Испания.

Ще даде ли развитието на югоизтока достатъчно предлагане на жилища за съществуващото търсене в Мадрид?

В момента в Мадрид има значителна липса на земя, ситуация, която е била предупредена от всички участници в сектора на недвижимите имоти, а възможни проекти като Campamento, Distrito Castellana Norte, Sureste, Calderón ... закъсняват по различни причини. Най-големите събития през последните години са на юг с PAUs Villaverde, в северозападната част на столицата в Боадила или на изток в El Cañaveral. Въпреки това все още липсва предлагане в ново строителство.

Също втора ръка. Въпреки голямото предложение, ние разполагаме с портфолио, което понякога не е особено привлекателно за клиенти, търсещи обновени имоти или жилища, в които може да се преместят бързо. Много от тях най-накрая избират новото строителство. Въпреки че профилът на купувача втора ръка все още е там, задвижван от трудния достъп до дом поради увеличението на цените през тези години, което ще се стабилизира през следващите месеци.

Офертата за недвижими имоти в Мадрид е много добра. Просто трябва да знаете как да го намерите и да видите къде можете да закупите в зависимост от възможностите, които имате. Предложението е много по-високо в средния профил на купувача, но търсенето също е. Цените на домовете над един милион евро и уникални и ексклузивни имоти в първокласни райони (като Саламанка, Реколетос, Кастелана, Джеронимос или Ел Висо) са се увеличили от 2012 г. до днес, както в ново строителство, така и втора ръка. Въпреки това, тези с цена над реалната пазарна цена ще трябва да коригират това отклонение, за да имат изход.

По отношение на цифрите продадени ли са повече от 2018 г. (до септември)? Как се е развило фактурирането ви?

От откриването на Мадридския пазарен център в Мадрид (MMC) през 2014 г., нашите най-добри тримесечни фактури са май, юни и юли тази година, надвишавайки първото тримесечие на 2018 г.

Очакваме тази година да приключим като миналата, с ръст на оборота от около 5-10%. Зависи какво ще се случи през този месец и половина на политическо и икономическо ниво, но беше доста добра година, в която открихме нова MMC в El Plantío с повече от 1000 м 2 с около 120 агенти, които ще бъдат 180 до края на 2020 г. Отвъд град Мадрид нашата зона за разширяване е на север, северозапад и североизток от столицата.

Забелязахме малък спад в операциите над 3-4 милиона евро след големия брой операции, извършени през 2017 и 2018 г. с венецуелски клиенти. Въпреки че мексиканските купувачи не са пристигнали в очаквания обем, ние вярваме, че търсенето ще дойде и ще ни накара да прекратим операциите от този тип през първото тримесечие на 2020 г., ако всичко се стабилизира.

Как мислите, че ще бъде пазарът на недвижими имоти в Мадрид след 20 години?

Трудно е да се каже какво ще бъде след шест месеца, представете си след 20 години. Не мисля, че е нещо като това, което виждаме сега или това, което сме виждали през последните години. Къщите ще бъдат търсени от нови поколения. Използването на социални медии и технологии промени света и пейзажът на недвижимите имоти също се променя с всички стартиращи компании, proptech, платформи и т.н. които са родени. Все още не са направили количествен или качествен скок, имат своята малка пазарна ниша и ние се адаптираме към новото време.

Лукс ли е да живееш в Мадрид?

Определено. Живеем в град, където имаме абсолютно всичко. Не ни липсва нищо в свободното време, гастрономията, комуникацията, услугите, съоръженията ... Мисля, че сме привилегировани. Не само защото има всичко това, но и защото е ново, модерно. Имаме сравнително младо метро и имаме добри хотели и ресторанти. Освен това те не спират да отварят места за забавление в най-известните райони на столицата. Това е град, който жителите на Мадрид, Общинският съвет и Общността непрекъснато залагат на обновяване и актуализиране, за да го запазят като универсален, космополитен, модерен град и отворен за хората.

Някои проучвания показват, че цените на луксозните жилища в Мадрид са влезли във фаза на стабилизиране. Как ги виждате?

През тази година се наблюдава известна стабилност в растежа на цените, около 5-6%. За 2020 г. очакваме подобно увеличение в области, където все още има място за повече търсене, отколкото предлагане. Очакваме също така увеличение на цените на пазара на наеми, докато чакаме да разберем дали има регулации от Общинския съвет или централното правителство.

Мисля, че е година на стабилност. Ние идваме от време на силен растеж и сега това, което трябва да направим, е устойчив в области с потенциал и корекция на цените в тези, където те са се повишили твърде много.

Как пазарът би приел регулирането на наемната цена?

Много страни се опитаха да регулират пазарите на недвижими имоти и аз смятам, че това е грешка от страна на политиците. Преди всичко, защото трябва да имате страхотни познания за пазара, за да се опитате да го регулирате. Пазарът се саморегулира, само с търсене и предлагане. Трябва да се има предвид, че най-голямата оферта, както под наем, така и за продажба, е от частния клиент, а не от големи фондове или Socimis.

Трябва да се има предвид, че най-голямата оферта, както под наем, така и за продажба, е от частния клиент, а не от големи фондове или Socimis.

Ако сте собственик на имот, трябва да знаете на каква цена можете да го пуснете на пазара, за да получите добри доходи и да имате дългосрочен наемател. Всеки, който има апартамент под наем, най-много се интересува да не печели много, но да има определена рентабилност, с която да се чувства комфортно за инвестицията, която е направил през деня си и която се удължава с времето.

Големите играчи като градски съвети, общности, правителство, Socimis и фондове са тези, които имат капацитета да допринасят в големи обеми, които в момента липсват в Испания и по-конкретно в Мадрид.

Новият закон за лизинга предизвика покачване на цените. Той генерира нестабилност и несигурност. Не е имало ефект на ценова стабилност и регуларизация. С главата надолу. Те поддържат тези цени. Регулирането на цените не е панацея. Те не осъзнават, че щетите се нанасят на населението, основните собственици на домове под наем и продажба.

Последно послание за обществото като експерт на пазара на недвижими имоти?

Послание на спокойствие. Секторът на недвижимите имоти живее в най-добрите си години от 2007 г. насам. Нещата вървят много по-добре, отколкото в периода 2000-2007 г. Няма прекомерно финансиране и сме се поучили от лоши практики. Инвестициите се правят след изчерпателни проучвания, така че не виждам криза като такава, а просто спад в цените. Накратко, стабилност и леко забавяне.