Рай или ад. Кръгъл бизнес или неизплатим дълг. The UVA кредити Те са друго от наследствата на Cambiemos, в които историите се сблъскват. В държава, където достъпът до жилища е вечен нерешен проблем, инструментът позволи на стотици хиляди семейства да станат собственици на имот, който увеличи стойността си в долари, чрез заем в песо с такси, по-ниски от тези за наем, чийто размер ще се коригира спрямо нивото на инфлация. Но оптимизмът от 2017 г. и кредитният бум се поддадоха след финансовата буря от 2018 г., която зарови целите за инфлацията и я ускори до рекордни нива.

кредити

В същото време, когато достъпът до кредит беше затворен и възможностите за наематели бяха отменени, длъжниците на UVA заем се оплакват от увеличението на вноските и загубата на покупателна способност. С инфлацията и заплатите като основни променливи, този дебат, който също включва правителството и финансовата система, търси своя резултат.

UVA (единица на покупната стойност) е разчетна единица, чиято стойност се коригира ежедневно според референтния коефициент на стабилизация (CER), на свой ред въз основа на индекса на потребителските цени (CPI), изготвен от Indec. С въвеждането си предишното правителство се опита да генерира нов спестовен и кредитен механизъм, с акцент върху жилищния сектор. По този начин през 2016 г. се раждат ипотечни заеми с UVA, вдъхновени от схемите, прилагани в други страни, като Чили, които обвързват номиналната стойност на вноските с инфлацията. По този начин беше намалено минималното ниво на доход, необходимо за достъп до заем и възможност за закупуване на жилище.

"Това, което в историята е съществувало в страната, е пазар за заеми с фиксирана лихва в песо с фиксиран лихвен процент. Това има своето привличане за длъжника, тъй като той плаща сума на месец, която при висока инфлация за 15 години става почти нищо Но точно поради тази причина кредиторът, който ще ви даде парите, начислява този заем с лихва и определя много висока първоначална вноска. Това го прави непосилно. До 2015 г. само тези, които са били в 5% с най-висок ниво на доходите в страната ", разказва подробно икономистът Федерико Гонсалес Руко, който е работил в кабинета по време на управлението на Cambiemos и е участвал в проектирането на системата UVA.

„С пускането на инструмента необходимият минимален доход беше прекъснат и тези в топ 25% от доходите имаха достъп до ипотечен заем. Той продължи да бъде доста елитарен инструмент, но отвори възможности за достъп до жилища за тези, които не би могъл да го направи ", добавя икономистът.

При симулация, проведена от Централната банка през март 2016 г., месечният доход, необходим за получаване на 1 милион щатски долара при 15-годишен ипотечен заем, е с 58% по-нисък в случая на UVA, в сравнение със системата с фиксиран лихвен процент. На свой ред първоначалната такса за новия модел също беше с 61% по-ниска.

По този начин въвеждането на UVA подхранва търсенето на ипотечни заеми в песо. Данните на Централната банка показват, че общият размер на отпуснатите заеми е нараснал с 245% между май 2016 г. и този месец на 2018 г. "В Аржентина кредитът за частния сектор е под 10% от БВП, докато в Бразилия този индекс е двоен, а в САЩ Държавите достигат 100%. Смяташе се, че UVA развива пазара, тъй като дава рентабилност на банките и позволява на спестителя да има достъп “, обяснява Матиас Райнернам, главен икономист в Ecolatina. Според изчисленията на консултантската компания теглото на заемите в икономиката се е удвоило между средата на 2016 г. и третото тримесечие на 2018 г. Заедно те са преминали от представяне на около 0,7% от БВП на 1,5% през този период.

За разлика от други финансови инструменти, бумът на UVA заемите не генерира бизнес от особен интерес сред частните банки. Официалният импулс беше прехвърлен главно на публични субекти, които дадоха повечето от тези кредити, с по-ниски ставки. Според данни на Централната банка, съответстващи на ноември 2019 г., 73% от тези заеми, насочени към хора, са били дадени от държавни банки (нация, провинция Буенос Айрес и град, главно). След това с по-малки дялове има национални частни субекти (16%) и такива с чуждестранен капитал (11%).

Разширяването на UVA кредитите остана в най-добрия икономически етап от администрацията на Маурисио Макри. През 2017 г. заплатите побеждават инфлацията и хиляди семейства стават собственици на жилища чрез заем, чиято месечна вноска е по-малка или еквивалентна на наема на къща със сходни характеристики. Но девалвацията, започнала през април 2018 г., промени сценария и разцепи целите за инфлация, определени от органите на БКРА. Повишаването на цените достигна най-високото си ниво от 1991 г. насам през 2019 г., икономиката се сви и заплатите отново загубиха покупателната си способност, в динамика, която се отрази на семейното потребление, заетостта и месечното уравнение на тези, които взеха заем ГРОЗДЕ.

"Това, което допринесоха UVA, беше, че ви позволиха да придобиете по-висока сума с ниска ставка. Но другата страна беше индексацията. Макроусловията, при които се отпускаха тези заеми, се промениха коренно от 2018 г. Инфлацията премина през покрива, заплатите направиха не следвайте и там дисбалансът започна ", потвърждава адвокатът Марсело Мерсере, който взе UVA заем през 2017 г. и е един от референтите на Hipotecados UVA Autoconvocados. Групата концентрира длъжници, които се оплакват от въздействието на инфлацията върху стойността на техните квоти. Чрез увеличаване в песо, UVA номинално повишава дължимата главница. Същото се случва и със стойността на имотите, които се оценяват в долари и се повишават в песос със скоростта на обезценяване.

Освен загрижеността на длъжниците за финансовото им състояние, официалните данни засега не показват генерализиран риск от неизпълнение на ипотеките на UVA, който застрашава устойчивостта на финансовата система. Според последния доклад на Централната банка неизпълнението на тези заеми е било 0,6% през ноември (това е било 0,5% през октомври): от общо 103 609 заеми в системата, само 781 са в нередовно положение. От друга страна, неизпълнението остава по-високо при ипотечните заеми, които не се индексират с UVA (0.8%).

Комбинацията от инфлация, девалвация и скокове на лихвите сложи край на еуфорията от операциите на UVA и практически нямаше нови заеми. Много задлъжняли, след като тежестта на квотата върху доходите им се увеличи, успяха да активират предвидените клаузи за покритие; което им позволи да удължат срока на заема.

"В този контекст реалната заплата на официалните работници спадна, които са тези, които имат най-голям достъп до тези кредити. Таксите бяха коригирани за инфлация и ставките също се повишиха много, което е нееластична стока, която не може да бъде спряна да се консумира, въпреки че цената им отива нагоре ", обяснява Раджнерман, позовавайки се на въздействието на икономическата криза върху семействата. Това се отрази и на обикновените аржентинци, като увеличението над средното за основните нужди, като храна или здраве.

Проблемът откри дебат за щетите или ползите, възприети от тези, които взеха UVA заем. От групата Hipotecados UVA претендират за "свръхзадлъжнялостта" и обвиняват предишното ръководство за покачването на инфлацията, която вдигна размера на вноските в по-голяма пропорция от номиналното подобрение на доходите им.

Други смятат, че това е било полезно решение. „Тези, които взеха UVA заем през тези години, направиха страхотен бизнес,“ казва Герман Гомес Пикасо, основател на Reporte Inmobiliario. "Ако бяха сравнени с това време, днес те нямаше да могат да купят къщата, защото нямаше да имат достъп до ипотечен кредит. Доходите бяха много далеч от цените на имотите, тъй като с обезценяването тяхната стойност в песо, умножено по четири. Той има заем, има квота в песо, но го притежава и къщата му струва много повече. Ако го продадат, те могат да анулират заема и да държат пари в джобовете си ", добавя той.

Измерена в долари, средната цена на квадратен метър от апартаментите, използвани в град Буенос Айрес, натрупва между 2015 и 2019 ръст от 19%, дори с спада от 4% през миналата година, когато търсенето се срина. Поради девалвацията стойността в песос на тази къща се е увеличила повече от четири пъти.

"В сравнение с наемателите тези, които са успели да получат UVA заем, са в много изгодна ситуация, тъй като са собственици. Днес тези, които наемат, нямат достъп до заем и, въпреки че плащането на ипотека може да бъде над наемната стойност, те не се сблъскват с проблема, че към момента на падежа не е известно каква корекция на цените ще бъде приложена в новия договор ", казва Гомес Пикасо. Според данни на Properati средната стойност на наема в град Буенос Айрес се е повишила с 25% през 2019 г., наполовина от инфлацията (53,8%), докато наемът в долари за собственика е на исторически минимуми.

Девалвацията от деня след PASO, който доведе долара до 45 до 60 долара, разтърси всеки рафт на аржентинската макроикономика. След електоралното поражение и в контекста на инфлационно ускорение и голяма волатилност, Макри спешно активира поредица от палиативни мерки, които включваха длъжници на UVA. По това време беше решено да се замрази до края на 2019 г. стойността на вноските за тези, които са получили заем до 140 000 UVA, решение с потенциален обхват на около 90 000 семейства (между традиционни кандидати и бенефициенти на План на Procrear). Президентът Алберто Фернандес реши да разтегли замразяването, първоначално за този месец.

"Не харесвам замразяването, но по това време имаше усещане за криза и беше важно да го направя. Това беше начин за стабилизиране и тази паника не се пренесе в системата, за да се мисли за решение междувременно, "казва Гонсалес Руко, който подчертава регресивния характер на тази мярка: при замразени квоти разликата се покрива с държавни пари. През януари замразяването изискваше 235 милиона щатски долара (ако мярката бъде удължена до февруари, щеше да бъде около 300 милиона долара). Това е субсидия, финансирана с публични средства, която е предназначена за семейства, които по време на тегленето на заема са били с 25% най-висок доход в страната. Сумата е еквивалентна на 16 704 минимални пенсии (днес на $ 14 068) или на 85 579 AUH ($ 2746).

При все още висока инфлация резултатът може да се предположи. „За икономиката не е добре семействата да са вечно задлъжнели, защото това означава, че те спират да използват“, казва Раджнерман. В закона за извънредните ситуации правителството повери на Централната банка да анализира проблема с UVA, за да търси механизми, които „смекчават негативните ефекти“, с критерий „споделени усилия между кредитор и длъжник“.

В президентския дебат Макри беше споменал идеята за промяна на индекса за корекция поради вариациите в заплатите, нещо, което Mortgaged UVA отхвърля. "Ако това правителство се съобрази и заплатите се повишат повече от инфлацията, това в крайна сметка ще бъде по-вредно", казва Мерсър. От Hipotecados UVA те искат да "излязат от индексацията" и да отидат на "традиционния модел, където има предвидимост на дължимия капитал".

За Раджнерман варирането според заплатите би било жизнеспособно решение, което би обвързало „развитието на кредитите със съдбата на длъжниците“. "Не винаги можете да спечелите. С коригирането на заплатите и двете страни стават партньори в загубите и ако реалната заплата расте, както се случи през 2017 г., не е лошо, че можете да платите малко повече", добавя икономистът на Ecolatina.

От своя страна Гонсалес Руко предлага въвеждането на компенсаторен фонд, чиито ресурси започват от плюс, начисляван към нови кредити и се капитализира на пазара. "Това ще позволи на длъжника да плаща според вариацията на заплатите плюс надбавка и след тази сума плащането към кредитора се покрива с пари от фонда и обратно".