Алберто Торес Лопес

Правен директор на Sepín. Адвокат. Председател на секция AU-PH и INM. на ICAM
* ЗАБЕЛЕЖКА: В сряда, 1 юли, от 12:00, в a Онлайн обучение Алберто Торес Лопес, правен директор на Sepín и адвокат, специализиран в градски лизинг, ще обясни практични ключове на RDL 15/2020, във връзка с наеми на бизнес помещения. Регистрация натискане тук .

В ситуация, извънредна като тази, която изпитваме, и винаги говорейки от строго правна гледна точка, разбирам, че е по-необходимо от всякога за мярката на юридическите специалисти в нашите съвети, особено когато защитаваме едновременно интересите на собствениците и наемателите и ние сме наясно със ситуацията и щетите, които един друг търпи.

Трябва ли да кажем на клиентите си наематели, че тъй като и преди сме били в непреодолима сила, те могат да спрат да плащат наема? Искрено вярвам, че не. По същия начин, можем ли да посочим на тези, които са собственици, че тази ситуация няма да повлияе на правото им да събират наема изцяло? отговорът трябва да бъде същият като в предишния случай. Какво им казваме тогава?

Безплатна електронна книга! Прилагане на клаузата rebus sic stantibus при наеми на помещения
договори

На първо място, трябва да сме наясно, че няма еднозначен отговор, тъй като без да се засяга фактът, че е необходимо да бъдем преди всичко буквалността на подписания договор, местен жител, принуден да затвори вратите си, няма нищо общо с друг, който може да продължи да бъде отворен за обществеността, тъй като не е замесен в забраните, наложени с Кралски указ 463/2020 от 14 март, който обявява състоянието на тревога за управлението на здравната кризисна ситуация, причинена от Covid-19, или от разпоредбите на различните автономни общности и общински съвети, които са установили други ограничения за търговията. Отговорът също не може да бъде прибързан от момента, в който днес игнорираме времето, през което ситуацията ще продължи и без да можем да изключим търговска помощ, която частично облекчава претърпените вреди, в случая вероятно насочени към наемателите. За да бъдете в течение, е полезно да следите правните източници с ежедневните новини, които възникват в това отношение: BOE, CGPJ, CGAE, Legal Editorials и др.

Законово, без да е необходимо да се обсъжда дали сме изправени пред случай на непреодолима сила или случайно събитие, ние имаме в нашия закон клаузата rebus sic stantibus, която трябва да доведе до намаляване на наема, но не и до освобождаване от заплащане на същото спиране. от договора за наем. По принцип няма смисъл да се начислява само една от договарящите страни на рисковете от извънредна ситуация.

Що се отнася до лизинговите въпроси, нашият Върховен съд, който винаги е подчертавал изключителния си характер, е имал възможност да го приложи наскоро в резултат на последната икономическа криза Изречение TS, първи състав, гражданско, 591/2014, от 15 октомври; Обжалване 2992/2012. Лектор: FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO (SP/SENT/790312) което обаче не изключва резолютивния характер, но което прави принципа на запазване на правните актове и бизнеса преобладаващ в случай на дългосрочен договор за наем, достигащ до временно и оправдано решение при намаляването на наема: „... Предложеното намаление на доходите с 29% се коригира в съответствие с ребалансирането на договорната икономика, което трябва да се следва, особено като се има предвид, че въпреки споменатото намаление полученият доход ще бъде по-висок от 20% от пазарния доход, който се договаря в момента, и много по-нисък от 50% намаление на наема, което собственикът е договорил с другата хотелска верига и конкурент на ищеца.

И накрая, продължителността на модификацията, извършена при намаляването на договорения наем, се установява за периода, който тече от предявяването на иска до края на 2015 г., тъй като се счита, че е приспособена към временния контекст, особено засегнат от промяната от разгледаните обстоятелства ... ".

Със сигурност както това, така и предишното решение на Висшия съд оправдават евентуално разрешаване или спиране на договора за наем, нещо, което ми е трудно да призная законно в случай на едностранно спиране на същото, което позволява на наемателя, чисто и просто, да спрете да плащате наема, натоварен на гърба на имота, всички вреди от създадената ситуация, чието неплащане може да причини, наред с много други ефекти, например неизпълнение на договорения ипотечен кредит.

Трябва да се помни, че нашият Граждански кодекс в своя Член 1575, дори когато се отнася до селскостопански лизингови договори, той установява, че „наемателят няма да има право на намаляване на наема поради стерилността на наетата земя или загубата на плодове от обикновени случайни случаи; но да, в случай на загуба на повече от половината плодове поради извънредни и непредвидени действия на Бог, винаги с изключение на специалното споразумение за противното. Под него се разбира извънредни случайни случаи: пожар, война, чума, необичайно наводнение, скакалци, земетресение или други също толкова необичайни и че договарящите страни не са били в състояние да предвидят рационално. ", Или Член 1576 „Нито наемателят има право на намаление на наема, когато плодовете са загубени след отделянето им от корените или ствола.“ Поради това имайте предвид, че, повтаряме в областта на селските лизингови договори, в абсолютно екстремни ситуации, по-сериозни от настоящата, намаляването на наема е оправдано в краен случай, но не и прекратяването на договора и още по-малко едностранното му спиране.

Също така си струва да си припомните Член 1560 на същия законов текст, изцяло приложим за градски наеми, който определя, че „Лизингодателят не е длъжен да отговаря за нарушаването само на факта, който трета страна причинява при използването на наетия имот; но наемателят ще има пряко действие срещу нарушителя. Няма фактическо безпокойство, когато третото лице, било то Администрацията или частно лице, е действало по силата на право, което му отговаря. ", И това дори би позволило да се тълкува, че прякото действие срещу лизингополучателя срещу администрацията отговаря.

Всички тези разпоредби ще ни се сторят анахронични, но те са изцяло в сила, без да се засяга тяхното тълкуване под обичайната защита Член 3.1 от Гражданския кодекс, тоест социалната реалност на времето, в което те трябва да бъдат приложени, като основно се съобразява с духа и целта на тези.

След като направих горните съображения, завършвам, като заявявам, че „идеалното“ решение би преминало през споразумение между наемодателя и наемателя, което би позволило пропорционално намаляване на наема, като се предположи, че и двете страни имат тежката тежест, която коронавирусът причинява, тъй като съзнавайки, че ако ситуацията бъде осъдена, това е решението, което най-вероятно ще бъде наложено в решенията, издадени от съдилищата. Все пак добре знаем, че това ще бъде много трудно да се случи, затова в момента е препоръчително да бъдете предпазливи, да изчакате събития (помощ, законодателни промени, удължаване на постановената аларма и т.н.) и внимателно да анализирате курса по курс, правим каквото е необходимо. в нашите ръце като професионалисти по правото, за да постигнем извънсъдебно решение на проблема.