когато

В договорите за наем на жилища често възникват много съмнения относно продължителността, която трябва да се приложи.

Продължителността на договорите за наем е регламентирана в членове 9 и следващите от Закона за градски лизинг. Този текст претърпя важна реформа, която влезе в сила на 06/06/2013, и затова е важно да се вземе предвид, че продължителността на договорите варира, ако договорът е подписан преди или след тази дата.

Договорите за наем, сключени до 6/5/13, имаха минимална продължителност по желание на наемателя на до пет години, в случай, че е уговорена по-кратка продължителност.

И на датата на изтичане на договора, ако никоя от страните не е изразила волята си да не го поднови поне тридесет дни преди прекратяването му, договорът ще бъде прекратен. ще бъде удължен за още три години.

Член 9 LAU 1994 гласи следното:

"Член 9 Минимален срок

1. Продължителността на договора за наем ще бъде договорена свободно от страните. Ако това е по-малко от пет години, когато договорът изтече, той задължително ще бъде удължен за годишни срокове, докато лизингът достигне минимална продължителност от пет години, освен ако наемателят не информира лизингодателя най-малко тридесет дни предварително до датата на прекратяване на договора или някое от удълженията, желанието ви да не го подновите. (...) "

А що се отнася до удължаването на договора, то беше регламентирано в следния член:

"Член 10 Удължаване на договора

Ако пристигне датата на изтичане на договора, след поне пет години от срока на договора, никоя от страните не е уведомила другата, поне един месец преди тази дата, за желанието си да не го подновява, договорът ще бъде задължително се удължава за годишни срокове до максимум още три години, освен ако наемателят не изрази на лизингодателя един месец преди датата на прекратяване на някой от анюитетите, желанието си да не подновява договора.

За разширения договор ще продължи да се прилага правният и конвенционален режим, на който той е бил подчинен. "

Важно е да се отбележи, че тези удължения са задължителни за наемодателя и доброволни за наемателя, който може да напусне преди края на този тригодишен период.

Към реформата на Закона за градски лизинг, която влезе в сила от 06/06/2013, минималната продължителност на договорите беше променена на три години вместо петте по-рано.

Следователно, в случай че договорът за наем на жилище е договорен за по-кратък период, той може да бъде подновен до три години по преценка на наемателя. И в случай, че договорът приключва, когато никоя от страните не е съобщила на другата за намерението си да не го подновява, договорът ще бъде удължен за още една година (член 10 LAU).

Член 9 казва следното:

"Член 9 Минимален срок

1. Продължителността на договора за наем ще бъде договорена свободно от страните. Ако това е по-малко от три години, към датата на изтичане на договора, той задължително ще бъде удължен за годишни срокове, докато лизингът достигне минимална продължителност от три години, освен ако лизингополучателят не заяви на лизингодателя, поне тридесет дни предварително датата на прекратяване на договора или на някое от удълженията, желанието ви да не го подновите.

Срокът ще започне да тече от датата на договора или от момента, в който имотът е предоставен на наемателя, ако това е по-късно. Доказателството за датата на предоставянето му трябва да съответства на лизингополучателя. "

И в случай, че продължителността на договора не е договорена или не е определена, ще се разбере, че договорът е договорен за една година, като в този случай ще се прилага и общия режим на удължаване, предвиден в закона.

Що се отнася до удължаването на договора, то беше регламентирано, както следва:

"Член 10 Удължаване на договора

1. Ако датата на изтичане на срока на договора или някое от неговите удължения е изтекла след поне три години от срока на договора, никоя от страните не е уведомила другата, поне тридесет дни преди тази дата, вие няма да подновете го, договорът е задължително ще бъде удължен за още една година."

И какво се случва, когато това тригодишно удължаване приключи (в съществуващия регламент преди 6/6/13) или 1 година (в регламента след 6/06/13)?

От края на посочения договорен период:

ДА СЕ.- За договорите за наем, сключени до 06/05/2013, се прилага мълчаливото подновяване посочен в член 1566 от Гражданския кодекс, който всъщност поражда нов договор за наем, който е усъвършенстван с мълчаливото съгласие на договарящите се страни.

Споменатото съгласие се разбира от постоянството на наемателя при ползването на наетото жилище за период от петнадесет дни след приключване на временната валидност на договора и това със съгласието на наемодателя, който позволява този период да премине от изтичането без да се изисква от наемателя, за да се пристъпи към връщане на владението върху имота.

Разбираемо е, че гореспоменатият член 1566 НК прекратява първоначалния договор за наем („ако е в края на договора“, се казва дословно) и от друг роден, в който се запазват споразуменията, уреждащи предишното договорно отношение, с изключение на срока продължителност, която логично не трябва да съвпада - с изключение на специални случаи - с първоначално предвидената, която, без съмнение, може да бъде твърде дълга, за да се вземе предвид в мълчалив пакт.

От разпоредбите на член 1581 НК, на които 1566 се позовава за тези цели, следва продължителността, на която трябва да се отнася „подновяването“, тъй като този член, в случай че продължителността на наема не е определена, преминава към логическата критерий за определяне на наема („разбира се по години, когато е определен годишен наем, по месеци, когато е месечен, по дни, когато е дневен“).

Разбираемо е, че договорът, подписан в неговия ден, е приключил и договорът ще бъде удължаван месец по месец (95% от договорите) или година по година в зависимост от договорения наем..

Б.- В договорите за наем, сключени от 06/06/2013, се удължават годишно до безкрайност.

Мълчаливото подновяване на това изречение, подчертано в черно, не се прилага: „Ако пристигне датата на изтичане на договора, или някое от неговите разширения, След като изминат поне три години, никоя от страните не е уведомила другата, поне тридесет дни преди тази дата, за волята си да не я подновява, договорът ще бъде задължително ще бъде удължен за още една година."

С други думи, след първите 3 години под наем и другата година на удължаване, наемът ще се удължава автоматично ежегодно: 3 + 1 + 1 + 1 ...

От този момент нататък по-добре ли е да подпишете нов договор? Трябва ли да запазим този, който имаме?

Тъй като под наем на жилище, за сигурността на наемателя, най-удобното от гледна точка на спокойствието и сигурността, ще бъде подписването на нов договор, така че продължителността на членове 9 и 10 от LAU вече да е обяснена, което би поставило нов продължителност 3 + 1 години) и по този начин да се избегне несигурността, причинена от факта, че всеки месец наемодателят може да уведомява наемателя за края на договора.

Във връзка с това може да е препоръчително да започнете преговори между наемодател и наемател, за да балансирате интересите на двамата по отношение на цената и продължителността на новия договор, така че и двамата да се чувстват комфортно в новата връзка.

* Продължителността на договорите за наем е променена на 19.12.18 г. от Закон за кралски указ 21/2018 от 14 декември, въпреки че не е била валидирана в конгреса и следователно не се прилага. Всички договори, сключени между 19.12.18 г. и 22.01.19 г., запазват своята валидност и следователно ще имат минимална продължителност от 5 години и 3-годишно удължаване.