Продажбите на домове в Испания надхвърлиха 400 000 операции през 2016 г. Тази тенденция е свързана с обема на заемите, които бяха подписани за такива придобивания, надхвърляйки 280 000 ипотеки, отпуснати за домове. И двата показателя потвърждават добрия момент, през който секторът на недвижими имоти преминава в Испания. въпреки това, всеки продавач трябва да знае, че продажната цена на жилището не е фиксирана, Ето защо е важно да се вземат предвид различните причини, поради които имотът за продажба може да загуби стойност.

които

Античност

Испания има много остарял жилищен фонд. Тази ситуация е накарала новите или наскоро построените домове да придобият стойност над по-старите. Предпочитанието за неизползвани имоти, влошаване на материалите или необходимостта фермата да бъде подложена на бъдещи ремонти са някои от ефектите, породени от споменатото стареене на недвижимите имоти, което според Емилиано Бермудес, заместник генерален мениджър на donpiso, "намалява цените по задължение".

Другата страна на монетата на тези имоти е, според Хесус Дуке, вицепрезидент на Alfa Inmobiliaria, „местоположението им в градските центрове“, тъй като освен че могат да предлагат на клиентите и други строителни предимства, като например "По-високи тавани и по-широки пространства", също така им позволява да показват "високо ценени архитектурни елементи" сред клиентите, като висококачествени платформи, подове или стълби.

Поддръжка и реформи

Duque потвърждава, че трябва да се разглежда и поддръжката на къщите като фактор, който може да доведе до загуба на стойност. Това условие се потвърждава от Алфредо Соса, брокер на Re/Max Lanzagorta, който обяснява това купуването на дом „трябва да влезе през нашите очи, тъй като е по-емоционално, отколкото си мислите ".

По-конкретно, той твърди, че след като къщата бъде видяна и възприета като положителна, „решението започва да работи с разум“. Ето защо той подчертава това, тъй като жилищата стават по-скъпи, „рехабилитацията му има повече смисъл“. „В домовете в горния среден сегмент има много смисъл, тъй като преоценката надвишава цената на работата, не е така в домовете на достъпни цени, където може би е по-подходящ фейслифт с домашна постановка“, казва той.

Ориентация

Ориентацията на дома определя неговата интериорна осветеност, както и гледките, до които човек има достъп. В случай на липса на такива, при работа с „Неудобства, които нямат решение“, Дуке уточнява, "логично стойността му ще бъде претеглена." В действителност, от donpiso те са изчислили, че този фактор, "заедно с домовете с най-малки прозорци, силно влияе върху стойността и влияе до 20% или повече от ценовата разлика", в сравнение с тези имоти, добре ориентирани и с хубава гледка.

Местоположение

Всичко, което заобикаля дома, влияе на крайната му стойност. Този бином, наречен в сектора на недвижимите имоти "Принцип на регресия", Соса обяснява, че се състои от факта, че в лицето на две къщи със същите характеристики и качества, едната се намира в район с подобни къщи, а другата в район с къщи с по-ниско качество, "втората ще се продава на по-ниска цена от втората ".

На същото мнение е и вицепрезидентът на Alfa Inmobiliaria, за когото местоположението на дома „е един от най-важните аспекти на клиентите при търсене“. В този смисъл той подчертава това домове, разположени в консолидирани райони с услуги като училища, магазини, паркове или транспортни средства, "те могат да бъдат на стойност до 50% повече от тези, построени в лошо комуникирани пространства или в които не са направени обещаните инвестиции".

Наличност

Пазарът се управлява от закона за търсенето и предлагането, поради което, признава Бермудес, "ако собственик иска да продаде апартамента си в район, където има много за продажба, също като вашия", възможно е това да се наложи " намалете исканията си донякъде. " Тази ситуация, предупреждава Соса, се засилва по време на кризата, особено в кварталите от по-ниска средна класа, където "има по-голямо предлагане и домовете са претърпели по-голям спад на цените, достигайки 50%". Напротив, този брокер на недвижими имоти предвижда това в районите на горната средна класа цените са паднали по-малко, защото "продавачите са имали по-комфортна икономическа ситуация, по-малко изложени на задлъжнялост и по-малко безработица, което ги е накарало, в по-малка степен, да продадат собствеността си".

Цена

Липсата на правилна оценка на цената на къщата може да се превърне в тежест за извършване на операцията по продажбата. Напротив, те гарантират от donpiso, „Ако цената е правилна, процесът на покупка и продажба ще бъде много по-бърз“ и твърденията на страните, участващи в операцията, „много по-реалистични“. Същата оценка дава и Соса, който съжалява, че тази практика е често срещана сред продавачите, „които смятат, че цената е това, което се рекламира в Интернет или след обаждане на билборд в имот, подобен на техния“. „Тъй като продавачите не разполагат с информация колко е цената на затваряне на имотите в тяхната среда, е много трудно за тях да установят подходящата цена. Резултатът е, че имотът не се продава “, подчертава той.

Време

В сектора на недвижимите имоти течението на времето и постоянното жилище за продажба означава, че споменатото имущество е „изгорено“, така че ще бъде много трудно за клиента да получи достъп до него, ако не се правят промени в маркетинга му. Това се дължи, посочва Duque, на факта, че много продавачи се „държат на емоционална цена“, без да вземат предвид, че цената “варира трайно и че в момента само къщи се продават на пазарна цена ".

По същия начин вицепрезидентът на Alfa Inmobiliaria защитава, че ако жилището се продава над стойността му, „то губи интереса си през първите три месеца от излагането на обществеността“, така че в крайна сметка се продава „под очакваната цена“. Всъщност Соса уверява, че ако цената надхвърли очакванията на купувача с повече от 20% ", те не посещават тези домове, така че няма възможност за договаряне или продажба, което оставя тези имоти извън пазара ".

Потенциално търсене

Искането да се регистрира имот е това, което позволява на собственика да определи подходяща цена за него. Освен това, според Бермудес, интересът, който буди къщата за продажба, ще предложи на собственика „да знае силните и слабите страни“ на имота, поради което трябва да му се отдаде значението, което заслужава. От своя страна Дюк признава, че „въпреки че настоящият пазар на недвижими имоти показва важни признаци на възстановяване“, продавачът трябва да погледне своя "перфектен клиент". Това е не друг, а „тези, които се интересуват от жилище“, така че е жизненоважно „винаги и във всеки случай да отговаряме с професионализъм“ на възникналите изисквания.

Декор

Възприятието, което клиентът получава от дома, когато посещава за първи път, може да определи придобиването му. Следователно, подчертават експертите важността на предлагането на добър имидж на имота. От Re/Max препоръчват „неутрализиране на собствеността“, тъй като тя „трябва да се обърне към възможно най-голямата публика“. В действителност той съветва да се отървете от „страшните цветове, личните колекции, индикациите за футболни отбори и религиозните теми“, тъй като тези елементи насърчават купувача „да не се чувства идентифициран с имота, да не го чувства като дом“.

Сигурност

Липсата на сигурност в района, където се намира къщата, според Дюке е „толкова негативна, колкото липсата на инфраструктура или услуги“. Соса потвърждава, че "ако сигурността на даден район се влоши, цената на недвижимите имоти се влошава". Това спускане е особено важно ако зоната е насочена към семейства с деца, Е, според този експерт в тези случаи "влошаването е рязко". „Същото, ако има проституция или други видове бизнес или дейности, които никой родител не обича да има там, където децата им прекарват време“, добавя той.